Kolem Letiště Václava Havla vzniká několik velkých skladových hal.
Kolem Letiště Václava Havla vzniká několik velkých skladových hal.
autor: Prologis

V blízkém okolí pražského mezinárodního letiště v Ruzyni začalo v poslední době vznikat několik nových skladových hal. Jde většinou o takzvanou spekulativní výstavbu, kdy developer zatím nemá předem dojednané nájemce, a jde tak do určitého rizika. Podíl této výstavby vzrostl podle statistik sdružení IRF v druhem čtvrtletí roku 2017 na 32 procent oproti 16 procentům v prvním čtvrtletí.

Území kolem vyústění dálnic D5, D6 a D7 z Prahy je přitom jednou z oblastí nejvíc zastavených moderními průmyslovými areály. Přesto je o toto strategické místo stále velký zájem.

„Objem spekulativní výstavby v poslední době skutečně vzrostl, značí tak důvěru developerů v trh, který je jim za současných podmínek nakloněn. Často se setkáváme s tím, že developer začne výstavbu nové budovy spekulativně, ale již během výstavby se najde nájemce, a tak je budova dokončena jako předpronajatá,“ upozorňuje Milan Růžička, junior konzultant průmyslového oddělení poradenské společnosti JLL.

Spekulativní výstavba v „pokrizových“ letech 2010 až 2015 tvořila průměrně kolem desetiny hotových hal, loni to byla už více než čtvrtina a letos dokonce třetina. „Pokud tato čísla srovnáme s lety před krizí, tedy 2007 a 2008, tenkrát spekulativní výstavba dominovala a dosahovala 60 až 70 procent celkového objemu,“ říká Blanka Vačkova – šéf výzkumu JLL. 

Rychle obsazeno

Jeden z největších developerů průmyslových nemovitostí na českém trhu, Prologis, například nedávno začal stavět novou budovu s plochou téměř 15 tisíc metrů čtverečních u vesnice Jeneč, která má být hotová na začátku příštího roku. Nájemce tu zatím nemá. V současnosti tu stojí už dvě velké haly, které si pronajímají firmy Červa nebo Teldoo a v těsném sousedství má svou centrálu logistická firma Gebrüder Weiss. Prologis tu přitom disponuje pozemky i pro další výstavbu.

„Rychlost, s jakou jsme pronajali předchozí spekulativní budovu a dosáhli plné obsazenosti celého parku, dokládá vysokou poptávku ze strany zákazníků po prostorách v okrese Praha-západ,“ řekl Martin Baláž, ředitel pro pronájem a výstavbu společnosti Prologis pro Českou republiku a Slovensko.

O kousek dál, u obce Pavlov, zase staví firma Panattoni. Nová hala má mít v první fázi 25 tisíc metrů čtverečních a v budoucnu by se mohla rozšířit až téměř na dvojnásobek. I v tomto případě jde o spekulativní výstavbu.

„Deset let po vypuknutí velké hospodářské krize se úplně proměnila ekonomika i průmyslový development. Jasně vidět je to na spekulativní výstavbě, která zejména v Praze a dalších velkých městech prožívá renesanci. Zatímco v období krize zůstávaly tyto budovy prázdné, v současnosti jsme svědky toho, že již během dokončování výstavby jsme velmi blízko k podpisu smlouvy s novým nájemcem,“ říká Pavel Sovička, generální ředitel Panattoni Europe pro Českou republiku a Slovensko. 

Nová budova bude splňovat mezinárodní ekologickou certifikaci BREEAM. „Zelené budovy s minimálním dopadem na životní prostředí jsou trendem, protože šetří nejen přírodu, ale také náklady investora,“ říká Klára Sobotková, obchodní ředitelka Panattoni Europe pro Českou republiku a Slovensko.

Tento logistický park u Pavlova na D6 začal vznikat teprve před dvěma lety. Loni zde otevřela svůj sklad společnost DSV, letos sem pak švýcarská logistická firma Panalpina sestěhovala své české pobočky do nové centrály. I tento sklad začal původně vznikat bez jistoty podepsané smlouvy.

Logistický areál je pokračováním nedaleké průmyslové zóny, jejíž kapacitu vyčerpala výstavba obřího distribučního centra e-shopu Amazon. Vedle v Jenči zase společnost VGP staví pro čínskou firmu  4PX Express, logistického partnera internetového prodejce Alibaba, distribuční centrum s plochou 65 tisíc metrů čtverečních.

K dalším plochám, které v oblasti začaly nyní vznikat, pak patří sklad pro českého výrobce krmiv pro psy a kočky Vafo, jež staví zmíněný americký developer Prologis v Rudné u Prahy. Ten tak čtyři roky po akvizici logistického parku naplní jeho finální kapacitu.

„Nabídka pozemků kolem dálnic se stále tenčí, developeři se snaží zajistit si pozemky pro budoucí výstavbu – v současnosti jsou kromě již zavedených parků připravené zóny například v Tuchoměřicích či Chrášťanech, ale zajistit si nové pozemky je stále těžší,“ říká Milan Růžička.

České sklady narostly za pět let o dvě třetiny

Další lukrativní oblastí pro developery průmyslových nemovitostí je východ Prahy kolem dálnic D10 a D11, zejména oblast kolem Jiren a Horních Počernic. Zde se nachází i největší logistický areál v Česku, jehož zastavěná plocha se blíží 400 tisícům metrů čtverečních. Aktuálně tu vznikají dvě haly, jedna pro výrobce elektrozařízení Sécheron Tchequie, která už v parku působí a nyní zde plánuje rozšíření. Druhá hala zatím na své nájemce čeká.

„Obsazenost logistického parku v Horních Počernicích se dlouhodobě blíží 100 procentům. Jsme si proto jisti, že dostavěné budovy obsadíme velmi rychle,“ říká Tomáš Míček, ředitel P3 v České republice.

V Česku se v posledních letech staví logistické parky skutečně ve velkém. Podle studie poradenské společnosti Colliers se celkové množství skladových prostor určených k pronájmu zvýšilo o dvě třetiny na 6,6 milionu metrů čtverečních. Důvodem je hlavně nárůst maloobchodních firem, zejména e-shopů.

K velkému nárůstu došlo především v Praze a okolí, kde je 40 procent všech moderních nájemních skladů v České republice. Dále pak kolem dálnic D1 a D5, kam přicházejí hlavně firmy, které posílají zboží do Německa a na další západoevropské trhy.

Kvůli vysoké poptávce po skladech kolem Prahy tu také výrazně narostly nájmy. Průměrně je to přibližně 4,80 eur za měsíc, ve srovnání s 2,60 eury za měsíc před pěti lety. Nicméně jedná se o orientační ceny, do kterých nejsou zahrnuty různé pobídky, energie nebo nájmy kancelářských prostor, které bývají součástí skladových hal.

„Růst trhu potvrzuje i jeho rostoucí popularita mezi investory, i přesto se ale trh stále potýká s nerovností mezi nákupním apetitem a dostupností produktu; mnoho developerů v České republice má tendenci spíše ‚vlastnit‘ než ‚prodávat‘. To také odráží silný tržní podíl některých velkých hráčů na trhu,“ řekl Ondřej Vlk, vedoucí výzkumného oddělení Colliers International pro Českou republiku. K těm patří právě zmíněné firmy Panattoni, P3 a Prologis a vůbec největším developerem skladových hal je CTP.

Rozvoj trhu s průmyslovými a logistickými nemovitostmi podle analýzy koresponduje také s prudkým poklesem nezaměstnanosti. „Nedostatek pracovních sil se stává největším omezením a ohrožením dalšího rozvoje odvětví průmyslových skladů v České republice,“ doplnil Petr Zaoral, ředitel oddělení průmyslových prostor společnosti Colliers International pro Českou republiku.

Dalším omezením rozvoje výstavby skladů je pomalé rozšiřování dálniční sítě. Loni byla dokončena dálnice D8 a téměř okamžitě tu vzrostla poptávka po průmyslových nemovitostech v přilehlém regionu, zejména kolem Ústí nad Labem. Novou pobočku tu například nyní otevřela logistická firma Geis.

Autoři: Radek Novotný