První čtvrtletí roku 2021 přineslo rekordně nízkou neobsazenost v regionu širší Prahy, která potvrzuje neustále vysoký zájem o průmyslové prostory v prémiových lokalitách. Silná poptávka tlačí ceny pronájmů nahoru, například v katastru Prahy meziročně vzrostla cena pronájmu o 25 procent za čtvreční metr. Český trh průmyslových nemovitostí brzdí dlouhé povolovací procesy a nedostatek nových možností v oblastech s nejvyšší poptávkou, píše 108 Agency v aktuální tiskové zprávě.

Míra neobsazenosti průmyslových prostor v regionu širší Prahy (zahrnující hlavní město Praha a okresy Praha-východ i Praha-západ) klesla v prvním čtvrtletí roku 2021 na své historické minimum 0,55 procenta - přestože se právě v tomto regionu nachází okolo tří milionů čtverečních průmyslových prostor k pronájmu a jedná se tak o nejvyšší plochu z hlediska jednotlivých regionů České republiky. „V Praze a širším okolí začíná být situace z hlediska pronájmu průmyslových prostor kritická i vzhledem k tomu, že nedochází k plánování nových projektů. Předpokládáme, že v časovém horizontu minimálně dvou let zde vyrostou maximálně jednotky nových větších průmyslových hal,“ říká Jakub Holec, šéf 108 Agency.

Průmyslové, obchodní i logistické podniky jsou pro českou ekonomiku i spotřebitelský trh klíčové. Nedostatek prostor pro rozvoj svých aktivit nyní firmy staví společně s ekonomickými efekty koronaviru a výpadky v globálních dodavatelských řetězcích mnohdy do nelehké pozice. Obdobná situace s průmyslovými prostory je i v Brně. V moravské metropoli je ale situace s výhledem do budoucna pozitivnější, protože je zde v plánu několik nových projektů. Ve finální fázi příprav je například expanze CTP na Černovických terasách, expanze Panattoni na brněnském letišti nebo zcela nový projekt developera GLP v Holubicích.

Rozvoji trhu s průmyslovým developmentem by podle 108 Agency pomohlo zkrácení lhůt pro jejich přípravu s ohledem na povolovací procesy. „Povolování průmyslové výstavby trvá v současnosti několik let a mnohdy je to pro developera aktivita s nejistým výsledkem. Nejde při tom jen o územní plánování, stavební povolení nebo zhodnocení environmentální zátěže. Problémem je i vyjímání ploch z půdního fondu a mnohdy chybějící podpora ze strany místních samospráv. Do celého procesu tak vstupuje mnoho stran, celý proces bobtná časově, komplexitou i riziky a v porovnání s okolními státy v tomto ohledu jednoznačně prohráváme,“ dodává Robert Sgariboldi, vedoucí oddělení průmyslových pronájmů ve 108 Agency.

Cena i poptávka stále rostou

Pro průmyslový nemovitostní trh je zdravá míra neobsazenosti okolo pěti až šesti procent, zdůrazňuje 108 Agency. Hodnoty pod jedno procento jsou v delším časovém horizontu nezdravé a trh lze jednoznačně označit za trh vlastníků. Ceny pronájmů pak v kombinaci se silnou poptávkou dále rostou. Toto si mnoho nájemců uvědomuje a nyní se snaží zajistit si prostory pro svůj byznys na delší období dopředu, neboť situace na zlepšení trhu z jejich pohledu je v nedohlednu. Stávající nájemní smlouvy se tak prodlužují o pět až deset let.

Se silnou poptávkou dochází rovněž k růstu cen pronájmů v okolí velkých měst. Například v katastru Prahy se spodní hranice výšky pronájmu pohybovala v prvním čtvrtletí roku 2020 okolo čtyř eur za čtvreční metr. Dnes již dosahuje hranice pěti eur za čtvereční metr a jedná se tak o meziroční nárůst cen pronájmu za metr čtvreční o 25 procent. V lokalitě s nejvyšší poptávkou a nedostatkem pozemků pro další rozvoj, tedy ve východní a jihovýchodní části Prahy v okolí dálnice D1, se ceny pohybují až kolem šesti eur za metr čtvreční.

Související

Dochází tak k dalšímu rozevírání nůžek cen mezi žádanými lokalitami v okolí Prahy a Brna a například příhraničními regiony, kde je stále dostatek pozemků pro novou výstavbu, ať už na „zelené louce“ nebo v brownfieldových lokalitách. „Například na Ostravsku díky vysoké nabídce a konkurenčnímu prostředí pozorujeme mírný mezikvartální pokles cen o pět až deset procent. To může přimět některé nájemce k přehodnocení lokační strategie především pro provozy, které zásobují celou Českou republiku, případně region CEE a nejsou přímo vázány na Prahu nebo Brno,“ říká Michal Bílý, analytik 108 Agency. Příkladem může být například nedávno oznámené stěhování centrálního distribučního skladu společnosti Sportisimo z Rudné u Prahy do Ostravy-Hrušova, které proběhne v letech 2022 až 2023.