Aktuální číslo odborného magazínu Logistika
Filip HubičkaOpravdu hodně cenných a podrobných informací sdělili měsíčníku Logistika v posledních týdnech a měsících zástupci realitněporadenských a developerských společností o vývoji na trhu s logistickými nemovitostmi v minulém roce a o jeho perspektivách pro nejbližší období.
Nejvíce odpovědí jsme přetavili v tištěné Logistice číslo 3 do článků "Logistická centra podržela e-commerce" a "Udržitelné sklady? Jiná cesta neexistuje". Jejich elektronické verze jsou doplněny o podrobná vyjádření všech oslovených manažerů, jimž ještě jednou děkujeme. Myslím, že kdo bude článkům věnovat v dnešní uspěchané době více než pár desítek vteřin svého času, reálný obraz o situaci mu před očima vyvstane.
Z odpovědí společnosti Colliers k prvnímu článku jsem se rozhodl vytvořit tuto netypickou anketu. Netypickou v tom, že v ní odpovídají pouze zástupci této společnosti. PR manažerka Colliers Katarína Karmažínová nám zaslala odpovědi Theodora Pokorného, analytika pro průzkum trhu; Harryho Bannatynea, partnera a ředitel průmyslového oddělení; Kevina Turpina, ředitele průzkumu trhu pro střední a východní Evropu a Lukáše Svobodníka, který je senior associate v průmyslovém oddělení.
1) V čem nejvíce koronavirová krize v loňském roce ovlivnila trh s výrobními a logistickými nemovitostmi?
Theodor Pokorný, analytik pro průzkum trhu: Výroba se v první části roku zastavila nebo omezila, což nájemce dostalo do obtížné situace, pokud jde o platby nájemného. Největší změna nastala v poptávce způsobené rychlým přesunem maloobchodu k elektronickému obchodování, které vyžaduje více průmyslového prostoru než to tradiční maloobchodní.
Harry Bannatyne, partner a ředitel průmyslového oddělení: Rovněž byly vážně narušeny dodavatelské řetězce, což přispělo k problémům ve výrobě.
Kevin Turpin, ředitel průzkumu trhu pro střední a východní Evropu: Celkově se průmyslovým a logistickým trhům ve skutečnosti dařilo dobře a přizpůsobily se navzdory přerušení, což vedlo v roce 2020 k vyšší poptávce. Dodavatelské řetězce byly opravdu narušeny a tato krize zanechává průmyslu spoustu otázek a výzev k vyřešení pro příštích několik let. Očekáváme, že české a další trhy v regionu střední a východní Evropy budou z těchto změn těžit, přičemž v případě potřeby dojde k nearshoringu, tedy k podpoře přesunu dodavatelských řetězců blíže evropským trhům.
Lukáš Svobodník, senior associate, průmyslové oddělení: Zjednodušeně řečeno, koronavirová (ne)krize trh s průmyslovými nemovitostmi ovlivnila spíše pozitivně. Poptávka je stabilní a v některých sektorech průmyslu jako e-commerce a výroba dokonce evidujeme nárůst. Z této relace je možno vyvodit, že vzhledem k dlouho trvajícímu lockdownu jsou lidi nuceni nakupovat více on-line a na tuto skutečnost reaguje e-commerce nárůstem potřeby skladových ploch. V oblasti automobilového průmyslu, který má v České republice silné zastoupení je čím dál více cítit vzestup sektoru elektromobility a rozvoj dodavatelského řetězce, který na něj navazuje.
2) Vzrostla nebo vzroste role předpronájmů?
Theodor Pokorný: Ano, spekulativní výstavba ztratila svou přitažlivost, protože představuje větší riziko, takže nikdo nechce stavět budovu, která bude dokončena a zůstane prázdná po jakoukoli dobu. Je mnohem méně riskantní čekat ve fázi před zahájením výstavby na ten správně nastavený předběžný pronájem a zahájit stavbu až po podepsání nájemní smlouvy. Přechod na výstavbu ve stylu až po zajištění předpronájmu je znakem vyspělého trhu. Neochota developerů spekulovat byla pandemií jen posílena.
Harry Bannatyne: Co se týče spekulativní výstavby, obecně se všichni průmysloví developeři pokoušejí vyřešit počáteční povolení k výstavbě, aby bylo možné započít alespoň se základními výkopovými pracemi, a tím se snížilo riziko, že budova nebude dostavěna a předána včas.
Lukáš Svobodník: Například projekty spojené s elektromobilitou jsou určitě předmětem předpronájmu. Dodavatel musí zakázku nejdříve získat, aby se následně mohl zavázat k dlouhodobému pronájmu.
3) Rozvoj e-commerce přináší zvýšenou poptávku na skladovací prostory distributorů i velkých firem. Lze odhadovat, jak dlouho tento trend vydrží?
Theodor Pokorný: Záleží na tom, nakolik budou maloobchodní zákazníci ochotni vrátit se k tradičním způsobům nakupování. Je pravděpodobné, že někteří z maloobchodníků, kteří se přesunuli on-line, tam zůstanou i po pandemii, protože je to pro zákazníky výhodnější, pohodlnější.
Lukáš Svobodník: Určitě lze očekávat pokračující poptávku po prostorech sloužícím e-commerce. Je jednoznačný trend vzestupu dodavatelských řetězců pro e-commerce na úkor maloobchodních dodavatelských řetězců. Vzhledem k centrálnímu umístění Prahy je logická koncentrujíci se poptávka tohoto sektoru právě zde.
4) Ze zveřejněných dat vyplývá, že zájem klientů se z Prahy a jejího okolí přesunuje do jiných regionů. Kde hledat příčiny trendu?
Theodor Pokorný: Ano, to je pravda, tento trend má mnoho příčin. Další méně rozvinuté regiony v okolí Plzně a Ostravy se staly atraktivnějšími, protože mají k dispozici více developerských lokalit a potenciální kvalifikovanou pracovní sílu. Proto se pronájem průmyslových a logistických nemovitostí stal atraktivnějším v jiných regionech než v tradičním regionu Prahy a okolí nebo Brna. Developeři sledovali poptávku, a to je i důvod, proč se 50 % rozestavěných průmyslových ploch nachází v Plzeňském a Moravskoslezském kraji.
Harry Bannatyne: V rámci Prahy a okolí je také v poslední době složitější a delší proces, který je potřeba absolvovat k získání stavebního povolení.
5) V kterých lokalitách je největší potenciál pro další výstavbu?
Lukáš Svobodník: Největší potenciál nové výstavby se v současnosti nabízí v Moravskoslezském kraji.
Harry Bannatyne: Věříme, že se developeři teď víc budou soustředit na novější lokality, jako je Ústecký region, kde díky blízkosti německého trhu poptávka poroste.
6) Pomůže trhu v Česku (resp. vaší společnosti) trend nearshoringu, kdy se továrny a sklady přibližují ke spotřebitelům, aby se zboží nevozilo přes celý svět?
Theodor Pokorný: Ano, v to doufáme, byla by to dobrá zpráva nejen pro Českou republiku ale pro celou střední a východní Evropu obecně.
Harry Bannatyne: Bude to nějakou dobu trvat, ale pevně věříme, že všechny velké společnosti v současné době přehodnocují své dodavatelské řetězce, aby na ně neměly tak velký vliv vnější faktory a také aby byly blíže ke svému konečnému zákazníkovi.
7) Na západě stoupá obliba městské distribuce. Máte v plánu výstavbu městských skladů?
Lukáš Svobodník: "Ano, je to trend. City logistika a last-mile delivery jsou určitě na vzestupu. Nicméně, vzhledem k problematice infrastruktury a především dopravní dostupnosti nových potenciálních lokalit pro rozvoj průmyslových nemovitostí, naráží development na mnoho problémů. Jinými slovy, pozemky na výstavbu takových areálů by se našly, ale vzhledem k umístění v zastavěných územích se naráží na dostupnost kamionů. Často se proto hledá řešení distribuce formou menších dopravních prostředků jako dodávky, kola, motocykly…
Harry Bannatyne: Většina developerů se také ohlíží po brownfieldech blíže k velkým městům, ale ceny mohou být velmi vysoké, protože tady konkurují rezidenčním developerům, kteří si mohou dovolit zaplatit víc za dražší pozemky.
Kevin Turpin: Ve srovnání s velikostí některých západoevropských měst nejsou česká města, dokonce ani Praha, tak velká. Některé inovace v městské logistice v Praze však již byly vyzkoušeny, nebo již fungují v praxi u několika logistických společností, které pomáhají poskytovat rychlejší, ale také ekologičtější řešení, jako je například řešení pod mostem poblíž Florence.
8) Co říkáte případné kritice výstavby skladových hal?
Theodor Pokorný: Je smutné, že budovy I&L lze snadno kritizovat, protože nejsou od pohledu nejzajímavější a také zabírají cennou zemědělskou půdu. Průmyslové budovy jsou však pro moderní ekonomiku nezbytné a nakonec to bude na volném trhu, aby posoudil, co je či není potřeba. Lidé chtějí širokou škálu produktů k nakupování a také pracovní místo, proto jsou budovy, které by vyhovovaly potřebám výroby, skladování a distribuce nezbytné. Bylo by skvělé, kdyby obyvatelé regionů v okolí těchto budov mohli sdílet více informací také o ekonomických výhodách, které naší společnosti přinášejí.
Harry Bannatyne: Je dobré podotknout, že developerský trh v průmyslu a logistice je v současné době na špičce v otázce iniciativ zelených řešení ve srovnání s jinými odvětvími v developmentu.
Kevin Turpin: V konečném důsledku jsou sklady pro většinu lidí často "mimo zrak, mimo mysl". Samozřejmě je jasné, že je snadné sympatizovat s těmi, kteří se rozhodli žít mimo město, a do středu jejich nedotčeného výhledu na krajinu najednou někdo postavil velkou šedou boudu. Developeři však zkoušejí nové způsoby, jak nechat budovy více splynout s přírodou a vrátit je zpátky komunitám. Pokud budeme i nadále chtít, aby nám různé zboží a služby byly dodávány přímo ke dveřím v krátkých časových intervalech, pak k tomu nicméně musí existovat i infrastruktura v přiměřené vzdálenosti.
Logistika č. 1/2024
