Trh s průmyslovými nemovitostmi prošel během bouřlivého loňského roku, ovlivněného dopady opatření proti šíření covidu-19, dvěma rozdílnými etapami, upozorňují odborníci. "Začátek roku a především pak druhý kvartál byl velmi opatrný, vlastníci ani nájemci neměli představu, jak se bude krize a ekonomika dále vyvíjet, a v této době šly krátkodobě ceny pronájmů místy velmi nízko," říká Robert Sgariboldi z realitněporadenské společnosti 108 Agency.

Průmyslová výroba se v mnoha případech zprvu zastavila nebo omezila, což podle analytika pro průzkum trhu konzultantské společnosti Colliers Theodora Pokorného dostalo nájemce do obtížné situace, pokud jde o platby nájemného. K problémům ve výrobě přispěla také vážnost míry narušení dodavatelských řetězců.

Zprvu nepříznivý trend se ale podle Roberta Sgariboldiho i dalších oslovených expertů rychle obrátil, a to především díky značné poptávce po dodatečných logistických prostorách ze strany poskytovatelů e-commerce, částečně i prodejců a distributorů, kteří měli zboží k prodeji na cestě a náhle neměli odbyt.

Konec roku se již − nejen podle zkušeností 108 Agency − nesl v okolí velkých měst, především Prahy a Brna, již zcela ve znamení převyšující poptávky nad nabídkou. "To se pochopitelně také odrazilo v ceně nájmů, které rychle stouply směrem vzhůru a tento trend pokračuje i v tomto roce," dodává Robert Sgariboldi.

V návaznosti na boom sektoru e-commerce zaznamenali developeři tendenci trhu zrychlit až raketovým způsobem, ale například podle developera Panattoni nemohl být tento potenciál plnohodnotně využit kvůli faktické paralýze úřadů. "Schvalovací procesy se ještě zpomalily kvůli jejich zmrazenému fungování. Více se proto dařilo zejména spekulativní výstavbě, která umožňuje klientovi dodat velmi rychle vhodné prostory pro logistiku," upozorňuje generální ředitel Panattoni pro Česko a Slovensko Pavel Sovička.

Developer P3 plánuje letos rozšíření svého parku v Lovosicích (na snímku) i ve středočeském Stochově.
Developer P3 plánuje letos rozšíření svého parku v Lovosicích (na snímku) i ve středočeském Stochově.
Foto: P3

Trend předpronájmů

Podle Roberta Sgariboldiho jsou i přes vysokou poptávku developeři spíše konzervativní a cíleně spekulativně stavěných projektů není příliš. Většina projektů je podle něj dotažena maximálně do fáze stavebního povolení a následně developer vyčká na podpis budoucí nájemní smlouvy, než začne se stavbou, v takovém případě na míru budoucímu nájemci.

Logistické centrum u D11

Developer Panattoni oznámil, že díky současnému rozšiřování dálniční sítě v Česku může připravit další důležitou infrastrukturu pro maloobchod. Na konci dálnice D11 u Smiřic vyroste Panattoni Park Hradec Králové North, a naváže tak na svého předchůdce s přízviskem South. Developerovi se již podařilo do jižního areálu přilákat jednoho z největších hráčů z oblasti maloobchodu a současně podal žádost o posouzení vlivů na životní prostředí EIA k nově připravované severní části. Zatímco budova v jižním areálu s rozlohou 50 tisíc metrů čtverečních nabídne až 900 pracovních míst, v budově severního areálu o velikosti 25 tisíc metrů čtverečních bude pracovat až 160 lidí.

Na konci dálnice D11 u Smiřic vyroste Panattoni Park Hradec Králové North, a naváže tak na svého předchůdce s přízviskem South.

Model, v němž nájemce vstupuje do jednání o budoucí podobě projektu, respektive jeho uspořádání, ještě před jeho výstavbou, popisuje například developer P3. "Většina našich projektů je natolik specifická, že se vyplatí, když je nájemce u projektu od samého počátku. O to déle v budově, kterou mu postavíme na míru, vydrží," říká Tomáš Míček, ředitel P3 pro Českou republiku.

Partner realitněporadenské společnosti Space Brokers Martin Šumera v této souvislosti dodává, že poptávka po nových prostorech je především v Praze a jejím okolí tak silná, že ji nabídka nové výstavby nestíhá pokrýt. "Stává se tak, že i projekt, který by developer pravděpodobně stavěl spekulativně, se podaří předpronajmout ještě před zahájením stavby," říká Šumera.

Zásadní roli takového způsobu výstavby především u specifických poptávek ostatně potvrzuje nejen třeba již citovaný developer Panattoni, ale také třeba zástupci společností Demaco, CTP a dalších. "Trend předpronájmů je podporován i probíhající automatizací a robotizací výrobních a logistických procesů, které znamenají potřebu úprav technických specifikací nově stavěných hal na míru," vysvětluje Jaroslav Kaizr ze společnosti Demaco.

Regiony dohánějí Prahu

"Poptávka v Praze je stále silná, ale narážíme zde na hmatatelný nedostatek jak volných prostor, tak pozemků pro další výstavbu. S tím je spojený tlak na růst výše nájemného. Pro některé uživatele tak může být úvaha o umístění skladu do regionu řešením," říká Martin Šumera, partner společnosti Space Brokers.

Někteří developeři reflektují zvýšený přesun poptávky z Prahy do jiných regionů, mezi nimi je právě Demaco. Podle jednatele této společnosti Tomáše Budaře je přesun poptávky dlouhodobý a je dán zejména nedostatkem příležitostí v hlavním městě, rostoucí koupěschopností v regionech, zlepšováním infrastruktury v mimopražských lokalitách a postupným zapojováním celé České republiky do evropské a středoevropské sítě infrastruktury.

"Tento trend bude pokračovat i v budoucnu a je to dobře, jelikož tím regiony dohání Prahu a její okolí. Tempo regionů je ovšem velmi pomalé a zároveň Praha v žádném případě nedohání Berlín nebo Vídeň, takže celkově vůči našim rozvinutým sousedům spíš ztrácíme," upozorňuje ovšem Tomáš Budař.

Demaco v současnosti staví v Pardubicích a ve východních Čechách má připravené pozemky i v Kvasinách a v Týništi nad Orlicí (na snímku). Chystá také výstavbu hal v Kolíně a Plzni, je schopno nabízet průmyslové prostory i v Moravskoslezském a Zlínském kraji.
Demaco v současnosti staví v Pardubicích a ve východních Čechách má připravené pozemky i v Kvasinách a v Týništi nad Orlicí (na snímku). Chystá také výstavbu hal v Kolíně a Plzni, je schopno nabízet průmyslové prostory i v Moravskoslezském a Zlínském kraji.
Foto: Demaco

Praha je hlavním průsečíkem všech zásadních zásobovacích tras, a z toho důvodu je zde zájem o kvalitní průmyslové nemovitosti trvalý. "Spolu s tím je zde však nedostatek vhodných prostor, ale i území pro další výstavbu a to dává příležitost dalším regionům, o které by ještě před pěti lety trh nejevil zájem," říká Tomáš Míček.

Naproti tomu například experti 108 Agency tento trend u svých klientů nezaznamenávají. Balanc mezi nabídkou a poptávkou se podle Roberta Sgariboldiho odráží v růstu cen pronájmů. Ty nyní rostou nejvíce v Praze, Brně a jejich nejbližším okolí, kde se již přibližují hranici pěti eur (zhruba 130 korun) za čtvereční metr skladové plochy. "V jiných regionech, například na západě Čech nebo v okolí Ostravy, nyní oproti tomu vidíme spíše stagnující ceny z důvodu převisu nabídky nad poptávkou," vysvětluje Robert Sgariboldi.

Zájem klientů je tedy podle 108 Agency stále zaměřen na centrální regiony, nicméně kvůli nedostatku nabídky jsou v podstatě nuceni alternativně hledat i jiné, odlehlejší lokality, které ale nemusí vyhovovat distribučnímu toku zboží, mohou zvyšovat náklady na dopravu, a v důsledku znamenat i negativní dopad na životní prostředí.

Podle Martina Baláže, viceprezidenta a country manažera společnosti Prologis pro Česko a Slovensko, firmy v každém případě při výběru svých prostor oceňují také širokou škálu poskytovaných služeb − od inteligentních a udržitelných řešení, která usnadňují každodenní provoz, zvyšují efektivitu a udržitelnost, až po flexibilní a profesionální přístup při řešení případných těžkostí nebo při vylepšování provozu v budovách.

Svůj úhel pohledu na zmiňované okolnosti nabízí také senior business developer CTP Jakub Kodr. Souhlasí s tím, že jednou z hlavních příčin přesunu do regionů je nedostatek pozemků v okolí Prahy a velkých měst. "Proto jsou zájemci nuceni poptávat i vzdálenější lokality. Samozřejmě svou roli především v zásobování rychloobrátkovým zbožím hraje i současný trend přesunu skladů co nejblíže zákazníkům," říká Jakub Kodr.

Reálný zájem o nearshoring

Jakub Kodr z CTP také upozorňuje, že trendem se postupně začíná stávat takzvaný nearshoring, tedy přesun výrobní základny blíže k cílovému zákazníkovi. Developer registruje, že se jedná o celé řady průmyslových odvětví od chemického přes potraviny až po strojírenský průmysl. "CTP aktuálně jedná s několika zájemci, které tento trend přivedl do Evropy (myšleno do EU − pozn. red.), a to ať již z Asie, nebo z Velké Británie. Převážně jde o výrobce z oblasti dodavatelů pro automotive," prozrazuje Jakub Kodr. V osmi zemích střední a východní Evropy má nyní CTP své areály ve stovce lokalit.

Také podle Pavla Sovičky z Panattoni se již objevují první zájemci, kteří svou výrobu z Asie plánují vrátit do Evropy, eventuálně jde o asijské společnosti plánující provoz v Evropě pro evropský trh. Plánování a realizace výstavby nových provozů však podle něj nejsou záležitostí měsíců, ale let. Reálné nearshoringové aktivity, nastartované po začátku pandemie covidu-19, se tedy v Česku projeví nejdříve v průběhu příštího roku, spíše ovšem později. "Navíc Česká republika kvůli délce povolovacích procesů nepatří mezi investory k příliš populárním. Aby nové investice do výroby a logistiky byly realizovány v Česku, a ne u našich sousedů, bude nutné proaktivně připravit ekonomické podmínky a odstranit bariéry, zejména administrativní a byrokratické," upozorňuje Pavel Sovička.

Podle Jaroslava Kaizra z Demaca bylo stěhování provozů do vzdálených lokalit s levnější pracovní silou v zájmu zvýšení zisku při dodávkách zboží na bohaté západní trhy jedním z největších "průšvihů" posledních třiceti let, který dalších třicet let budeme společně s generací našich dětí vracet zpět. "Trend návratu bude pomalý, takže neočekávám nějaký významný skokový nárůst poptávky po prostorech z tohoto důvodu," nabádá ke střízlivosti Jaroslav Kaizr.

V budoucnost nearshoringu věří například v Colliers. "Bude to nějakou dobu trvat, ale pevně věříme, že všechny velké společnosti v současné době přehodnocují své dodavatelské řetězce, aby na ně neměly tak velký vliv vnější faktory a také aby byly blíže ke svému konečnému zákazníkovi," říká partner a ředitel průmyslového odvětví Colliers Harry Bannatyne.

V Prologis Parku Prague-Airport podepsali počátkem roku smlouvy na pronájem tři noví klienti: společnosti Schenk Process, MRKInvest a Digital People. Centrum je nyní plně obsazeno.
V Prologis Parku Prague-Airport podepsali počátkem roku smlouvy na pronájem tři noví klienti: společnosti Schenk Process, MRKInvest a Digital People. Centrum je nyní plně obsazeno.
Foto: Prologis

Perspektivy městských skladů

Se zvyšováním počtu obyvatel ve městech a nárůstem obliby e-commerce stoupá všeobecně význam městské distribuce. Někdejší šéfredaktor Logistiky Radek Novotný nedávno v rozhovoru s majitelem CTP Remonem Vosem v týdeníku Ekonom připomněl, že v západní Evropě, Spojených státech a Asii se proto staví uvnitř měst logistická centra, která mají zrychlit dodávky zboží zejména z e-shopů. Leckdo si v této souvislosti vybaví městské minidepo otevřené na konci minulého roku na rozhraní pražské Florence a Těšnova (kolega Pavel Toman fungování tohoto unikátního centra elektrokolové mobility podrobně popsal ve dvanáctém čísle). Ale jakou perspektivu mají v Česku případné další projekty akcentující městskou distribuci?

Před hledáním odpovědi na tuto otázku připomeňme, že klíčem k jakémukoliv úspěšnému projektu bude vždy výběr místa. "Developeři čím dál častěji neuvažují jen o pozemcích na zelené louce, ale i o nevyužívaných brownfieldech," uvažuje dále Martin Šumera ze Space Brokers. Dokládá to i řada úspěšných projektů tohoto druhu, o kterých pravidelně na stránkách Logistiky i na webu Logistika.ihned.cz píšeme. A revitalizace brownfieldů může sehrávat pozitivní roli i v městské logistice.

Historie vs. současnost

Jaroslav Kaizr z Demaca upozorňuje, že městská distribuce je klíčovou funkcí města a výrazně se jí věnovali již ve starém Římě. V Praze ji svým plánováním rozvoje zásadně ovlivnil ve 14. století Karel IV. Rozvinutá města a aglomerace, jako jsou Barcelona, Vídeň nebo Mnichov, do městské logistiky podle Jaroslava Kaizra investují na rozdíl od Prahy nepřetržitě desítky let. Městská logistika je základní funkcí urbánního prostředí, kterému je potřeba se intenzivně věnovat právě i s rozvojem e-commerce. "Poslední smysluplné investice do městské logistiky udělal režim řízený komunisty, od té doby se v tom česká města doslova plácají. V tomto ohledu je v Česku nejlépe připravená Ostrava, s ohledem na velké plochy brownfieldů a zájem města je řešit. Zde také chystáme náš nový průmyslový park DMC Ostrava, zaměřený na logistiku poslední míle. Samozřejmě bychom rádi rozvinuli obdobné parky v Praze, v Brně i v jiných lokalitách," říká Jaroslav Kaizr.

Všichni hráči na trhu, kteří již v této oblasti mají zkušenosti, plánují v revitalizaci brownfieldů pokračovat. V již zmiňované Ostravě například developer P3 ve druhém pololetí 2022 otevře P3 Ostrava Central, který má do opuštěné lokality vrátit život. "Je velmi blízko městského centra. Těsně sousedí s kulturní oblastí DOV, obchodní centrum Nová Karolina je odsud jen pár zastávek tramvají a Slezský hrad na dohled. To všechno městské logistice nahrává a má to i výrazný vliv na to, jak bude park vypadat," říká Tomáš Míček, ředitel P3 pro Českou republiku.

Konkurence ve střední a východní Evropě

Zájem o průmyslové, respektive logistické areály a sklady bude i letos ovlivněn dopady pandemie covidu-19. Ze zjištění výzkumného týmu Prologis Research vyplývá, že výrazná poptávka po lokalitách blízko koncových uživatelů bude jedním z trendů příštích pěti let.

"Změny nákupních zvyklostí spotřebitelů budou tlačit na další růst e-commerce a různé zboží, které se dříve většinou prodávalo v kamenných obchodech, se přesune do e-shopů: například nábytek, potraviny nebo farmaceutické zboží. Změny povedou ke zvýšené poptávce po logistických nemovitostech v blízkosti velkých měst, jako jsou Praha, Brno nebo Plzeň," předpovídá Martin Baláž z Prologisu.

S tím souhlasí i 108 Agency: "Poptávka po prostorách v okolí velkých měst bude vysoká, ceny nájmů půjdou dále nahoru. Regiony, kde jsou připravené velké projekty, budou soutěžit, a to nejen v rámci Česka, ale především celé střední a východní Evropy o velké nadnárodní společnosti a jejich distribuční centra," shrnuje Robert Sgariboldi. A varuje, že v rámci této širší konkurence již Česku začal unikat jeho polský soused.

Redakce Logistiky děkuje za obsáhlá vyjádření manažerům společností Colliers, CTP, Demaco, Panattoni, Prologis, P3, Space Brokers a 108 Agency, z nichž citovala jen částečně. Následují doplňující citace — jen v této webové verzi článku. Vyjádření čtyř expertů Colliers přinášíme v samostaném článku

 

 

 

Za společnost 108 Agency odpovídá Robert Sgariboldi:

V čem nejvíce koronavirová krize v loňském roce ovlivnila trh s výrobními a logistickými nemovitostmi?

Rok 2020 by se dal rozdělit na dvě velmi rozdílné části. Začátek roku a především pak druhý kvartál byl velmi opatrný, vlastníci ani nájemci neměli představu, jak se bude krize a ekonomika dále vyvíjet, a v této době šly krátkodobě ceny pronájmů místy velmi nízko. Tento trend se ale rychle obrátil, a to hlavně díky značné poptávce po dodatečných logistických prostorách ze strany e-commerce poskytovatelů, částečně i prodejců a distributorů, kteří měli zboží k prodeji na cestě a náhle neměli odbyt (obzvláště pak ti, již dostatečně pružně nezareagovali a nepřešli z tradičního na on-line prodej).

Konec roku se tak nesl v okolí velkých měst, zejména Prahy a Brna, už zcela ve znamení převyšující poptávky nad nabídkou a to se pochopitelně také odrazilo v ceně nájmů, které rychle stouply směrem vzhůru a tento trend pokračuje i v tomto roce.

Vzrostla nebo vzroste role předpronájmů?

Tento trend můžeme potvrdit – zatím i přes vysokou poptávku jsou developeři doposud stále konzervativní a cíleně spekulativně stavěných projektů je minimum (například CTP v Ostravě-Porubě). Naprostá většina projektů je dotažena maximálně do fáze stavebního povolení a následně developer vyčkává na podpis budoucí nájemní smlouvy, než začne se stavbou, v takovém případě tedy na míru budoucímu nájemci.

Rozvoj e-commerce přináší zvýšenou poptávku na skladovací prostory distributorů i velkých firem. Lze odhadovat, jak dlouho tento trend vydrží?

Trend růstu e-commerce byl již v minulých letech predikován na 10 procent+ ročně na příštích 10 a více let. Covidová krize tento trend razantně zrychlila a segment e-commerce zaznamenal skokový růst. Nyní lze podle nás předpokládat další růst opět v trvalém, ale už pozvolném tempu.

Velká města měla (a mají) tu výhodu, že díky větší kupní síle se e-commerce hráči snadněji pouští do investice do nových distribučních nebo výdejních míst. V menších městech je to pochopitelně již riskantnější investice a prodejci sahají často k outsourcingu či synergiím s nezávislými distribučními firmami typu Zásilkovna atp. Právě u těchto společností, díky kumulování distribuce pro více e-com prodejců, se dá očekávat větší penetrace také do menších měst a regionů.

Ze zveřejněných dat vyplývá, že zájem klientů se z Prahy a jejího okolí přesouvá do jiných regionů. Kde hledat příčiny trendu?

My tento trend u našich klientů i nově poptávajících úplně nevidíme a balance mezi nabídkou a poptávkou se pak odráží v růstu cen pronájmů, které i nyní nejvíce rostou v Praze a Brně, kdy ceny v městských, respektive příměstských oblastech se již přiblížily k hranici pět eur za metr čtvereční za standardní skladové prostory. V jiných regionech, například na západě Čech nebo v okolí Ostravy, nyní oproti tomu vidíme spíše stagnující ceny z důvodu převisu nabídky nad poptávkou.

Zájem klientů je tedy podle nás stále zaměřen na centrální regiony, nicméně kvůli nedostatku nabídky jsou v podstatě nuceni alternativně řešit i jiné lokality, které ale nemusí vyhovovat distribučnímu toku zboží a zvyšují náklady na dopravu, a v důsledku znamenají i negativní dopad na životní prostředí.

Kde plánujete stavět nové budovy?

Jako realitní zprostředkovatel nové budovy nestavíme, ale můžeme potvrdit největší plánovanou výstavbu a připravené projekty v již zmíněném Moravskoslezském kraji, v okolí Plzně, Olomouce a v Karlovarském kraji, viz přiložený graf stávající a plánované výstavby. Proti tomu kontrastuje minimálními novými možnostmi výstavba ve středních Čechách a v Praze.

Pomůže trhu v Česku (respektive vaší společnosti) trend nearshoringu, kdy se továrny a sklady přibližují ke spotřebitelům, aby se zboží nevozilo přes celý svět?

O nearshoringu se diskutuje už řadu let a konkrétních příkladů je stále minimum. Je možné, že aktuální krize, především v kapacitách, cenách a nespolehlivosti námořní přepravy, posune společnosti k radikálnějším nearshoringovým plánům a aktivitám. Nicméně tento trend ještě vidět není, a to především kvůli komplexnosti a provázanosti celého dodavatelského řetězce (například lokality subdodavatelů, dostupnosti materiálů, ceny energií, náklady na standardy environmentální politiky).

Z pohledu ČR je pak těžko předpověditelné, zda pokud se například německá výrobní společnost rozhodne přesunout výrobu z Asie do Evropy nevybere jako své budoucí sídlo přímo Německo, aby se vyhnula možným rizikům s uzavírkami nebo jinými komplikacemi při přechodu hranic v případě krize, jako je ta stávající. V takových případech může být spolehlivost dodavatelského řetězce nadřazena nižším nákladům v ČR.

Na Západě stoupá obliba městské distribuce. Máte v plánu výstavbu městských skladů?

Z našeho pohledu je výstavba městských skladů, zejména ve větších městech, stále méně pravděpodobná varianta. Potřeba jsou, ale logistika a distribuce si nemohou dovolit platit takové ceny za pozemky jako rezidenční či retailové projekty. K tomu se přidává odpor místních obyvatel a zastupitelstev ke zvýšené dopravě, ekologické zátěži… Proto je logistika čím dál více vytlačována dál od měst. Problém tzv. city logistiky je v ČR pořád aktuální a řešení je v nedohlednu, trend se spíše zhoršuje.

Co říkáte případné kritice výstavby skladových hal?

Skladové haly nerostou samy od sebe, je to vždy k uspokojení nějaké potřeby, ať jde o výrobu, logistiku nebo distribuci. Pokud nebudou k dispozici výrobní a skladové haly (ve správných lokalitách), jak bude trh a ekonomika dále růst? Kde se bude skladovat zboží, které si spotřebitel chce koupit? Odkud bude vyjíždět kurýr, který vám domů veze objednané zboží? Bez skladů to jednoduše nejde. Samotná technologie a tzv. udržitelná výstavba skladových hal zaznamenaly v poslední dekádě významný pokrok a mnoho nových skladových projektů má lepší environmentální parametry než většina rezidenčních projektů, o stávající zástavbě nemluvě.

Jak se podle vás bude vyvíjet trh v oblasti logistických a výrobních nemovitostí letos a v dalších letech?

Rok 2021 bude podle nás víceméně kopírovat trend druhé poloviny roku 2020 – poptávka po prostorách v okolí velkých měst bude vysoká, ceny nájmů půjdou dále nahoru. Regiony, kde jsou připravené velké projekty, budou soutěžit, a to nejen v rámci ČR, ale především v rámci CEE (zde nám stále více utíká především náš severní polský soused) o velké nadnárodní společnosti a jejich distribuční centra. Ve 108 Agency jdeme těmto trendům naproti a jsme čím dál více aktivní v pozemkovém developmentu, protože v konečném důsledku pozemek, respektive lokalita a možnost výstavby v žádané lokalitě je primární faktor uspokojení dané poptávky. Paralelně s tím jsme posílili náš průmyslový tým o regionální zástupce tak, abychom měli perfektní přehled také o dění a možnostech ve všech lokalitách a dostupnou i plánovanou výstavbu máme nově k dispozici ve vlastní digitální mapě všech relevantních průmyslových projektů v ČR.

Za společnost CTP reaguje Jakub Kodr:

V čem nejvíce koronavirová krize v loňském roce ovlivnila trh s výrobními a logistickými nemovitostmi?

Změnila se hlavně struktura poptávky. Dramaticky se zvedl zájem ze strany logistiky, e-commerce je vzhledem k omezením na nebývalém vzestupu. Naopak automotiv a průmysl jsou zatím stále opatrnější. Rostou sice, nicméně pomalejším tempem, než se očekávalo. Do budoucna se ale neobáváme výpadku zájmu o prostory ze strany průmyslových firem, hlavně od dodavatelů pro automobilový průmysl a dalších výrobců. ČR je a bude velmi atraktivní lokalitou pro nadnárodní firmy, což je příležitost pro růst lokálních dodavatelů. Příjmy z pronájmů CTP díky tomu v loňském roce (zatím za první tři čtvrtletí) rostly o 15 procent, což je rekordní výsledek. Firma aktuálně provozuje více než 6,3 milionu metrů čtverečních skladových a výrobních hal v osmi zemích střední a východní Evropy a dál výrazně svou pozici posiluje a roste.

Vzrostla nebo vzroste role předpronájmů?

CTP nakupuje pozemky na strategických místech a připravuje na nich výstavbu, nicméně stavět začíná téměř výhradně až poté, co se dohodne s konkrétními nájemci. Ti mají často specifické požadavky a stavbu je nezbytné jim upravit na míru. Podíl spekulativní výstavby je tak nyní zcela zanedbatelný. Z velké části, téměř z 80 procent, CTP roste se stávajícími klienty, kteří rozšiřují své kapacity nebo rostou do nových lokalit či na zcela nové trhy.

Rozvoj e-commerce přináší zvýšenou poptávku na skladovací prostory distributorů i velkých firem. Lze odhadovat, jak dlouho tento trend vydrží?

Covid-19 akceleroval digitalizaci společnosti, a tím pádem skokově vzrostla poptávka e-shopů po nových skladovacích prostorech. K této situaci bychom se nicméně dostali i bez covidu-19, jen v delším časovém horizontu.

Ze zveřejněných dat vyplývá, že zájem klientů se z Prahy a jejího okolí přesouvá do jiných regionů. Kde hledat příčiny trendu?

Jednou z hlavních příčin přesunu do regionů je absolutní nedostatek pozemků v okolí Prahy a velkých měst. Proto jsou zájemci nuceni poptávat i vzdálenější lokality. Samozřejmě svou roli především v zásobování rychloobrátkovým zbožím hraje i současný trend přesunu skladů co nejblíže zákazníkům. Výhodou CTP je fakt, že v tuto chvíli má své areály na 57 lokalitách v ČR a na dalších desítkách výstavbu připravuje.

Kde plánujete stavět nové budovy?

CTP má nejsilnější síť logistických a průmyslových areálů ve střední a východní Evropě. Aktuálně má své areály na více než stovce lokalit v osmi zemích. Jen v ČR provozuje areály na 57 lokalitách a vlastní pozemky pro další výstavbu na desítkách dalších míst. V ČR v celé řadě regionů, v zahraničí primárně v okolí hlavních měst.

Pomůže trhu v Česku (respektive vaší společnosti) trend nearshoringu, kdy se továrny a sklady přibližují ke spotřebitelům, aby se zboží nevozilo přes celý svět?

Určitě. Nearshoring neboli přesun výrobní základny blíže k cílovému zákazníkovi je trend a týká se celé řady průmyslových odvětví od chemického přes potraviny až po strojírenský průmysl. CTP aktuálně jedná s několika zájemci, které tento trend přivedl do Evropy, a to ať již z Asie nebo z Velké Británie. Převážně jde o výrobce z oblasti dodavatelů pro automotiv.

Na Západě stoupá obliba městské distribuce. Máte v plánu výstavbu městských skladů?

CTP se primárně zaměřuje na skladové a výrobní areály na okrajích velkých měst. Své parky blíže centrům zaměřuje hlavně na kombinované využití, tedy sklady především pro rychloobrátkové zboží a potraviny a tzv. R&D – tedy na firmy zaměřující se na výzkum a vývoj. Typickým příkladem zde může být areál bývalého Zetoru v centru Brna, kde vzniká průmyslový park ideální právě pro moderní průmyslovou výrobu v kombinaci s městskou logistikou. Prvním nájemcem tak zde je firma Rohlík a další prostory jsou na míru připraveny pro menší průmyslové, obchodní a R&D společnosti.

Co říkáte případné kritice výstavby skladových hal?

CTP si velmi zakládá na kvalitě své výstavby. Všechny budovy CTP jsou aktuálně certifikovány systémem BREEAM in use na úrovni velmi dobré a lepší. Standardem je vysoká energetická úspornost, technologie pro inteligentní měření spotřeby energie a médií tak, aby budovy byly co nejefektivnější, v řadě nových staveb firma využívá systémy šedé vody nebo solární panely pro výrobu elektřiny. Velmi důležitá je také práce s místní komunitou. Pro zaměstnance nájemců firma v areálech buduje celou řadu služeb od lékařských ordinací přes obchody, služby, sportoviště po ubytovací zařízení apod. Zároveň současná doba, kdy si on-line nákup vyzkoušel nuceně téměř každý, snad ukázala také nezbytnost sítě skladovacích prostor. Bez dostatečné kapacity skladovacích prostor není možné chtít mít zboží po objednávce následující den doma.

Jak se podle vás bude vyvíjet trh v oblasti logistických a výrobních nemovitostí letos a v dalších letech?

CTP nakupuje pozemky na strategických místech a připravuje na nich výstavbu, a má tak velké plány na další expanzi. Je tak na růst poptávky po prostorech připravena lépe než ostatní. Současná situace, kdy poptávka od provozovatelů e-commerce roste v důsledku opatření proti šíření koronaviru a kdy poptávku po průmyslových prostorách táhne především trend nearshoringu, bude přetrvávat i v letošním roce.

Za společnost Demaco reagují Jaroslav Kaizr a Tomáš Budař:

A. Vývoj na českém trhu s logistickými (respektive průmyslovými) nemovitostmi – shrnutí za „covidový“ rok a predikce.

V čem nejvíce koronavirová krize v loňském roce ovlivnila trh s výrobními a logistickými nemovitostmi?

Jaroslav Kaizr: Na konci roku 2019 jsem očekával, že v roce 2020 dojde k ochlazení poptávky po průmyslových prostorech, a že investice do průmyslových nemovitostí i výstavba zpomalí. Bylo jasné, že po rekordních letech musí přijít ochlazení, jen jsem netušil, co bude oním spouštěčem. První polovina roku 2020 poznamenaná první vlnou covidu-19 skutečné znamenala ochlazení, které ale předznamenalo růst zejména s ohledem na růst segmentu e-commerce. Rovněž se již plně projevil vliv restrukturalizace automobilového průmyslu, který v současnosti už jasně směřuje k hybridním či plně elektricky poháněným vozidlům.

Vzrostla nebo vzroste role předpronájmů?

Jaroslav Kaizr: S ohledem na dlouhodobě nízkou nepronajatost průmyslových ploch a s ohledem na přetrvávající a bez diskuse správný konzervativní přístup k financování výstavby nových ploch ze strany investorů a hlavně bank zůstanou předpronájmy hybatelem nové nabídky průmyslových prostorů. Trend předpronájmů je podporován i probíhající automatizací a robotizací výrobních a logistických procesů, které znamenají potřebu úprav technických specifikací nově stavěných hal na míru, které jsou často stavěny právě na základě předpronájmu.

Rozvoj e-commerce přináší zvýšenou poptávku na skladovací prostory distributorů i velkých firem. Lze odhadovat, jak dlouho tento trend vydrží?

Jaroslav Kaizr: Segment e-commerce je stále ještě v plenkách a dozajista nás čeká minimálně pět až 10 let jeho růstu, nejen u nás, ale celosvětově. Růst e-commerce bude trvat do doby saturace trhu, na kterém je kupní síla obyvatelstva limitem celkové spotřeby. V ČR nejsme zatím ani v půlce cesty, ještě nás čeká rozmach e-commerce v regionech mimo Prahu a střední Čechy, a rovněž tu stále ještě chybí spousta služeb, jež se v rámci segmentu e-commerce v zahraničí běžně používají.

Ze zveřejněných dat vyplývá, že zájem klientů se z Prahy a jejího okolí přesouvá do jiných regionů. Kde hledat příčiny trendu?

Tomáš Budař: Přesun poptávky z Prahy do jiných regionů je dlouhodobý a je dán zejména nedostatkem příležitostí v Praze, rostoucí koupěschopností v regionech, zlepšováním infrastruktury v mimopražských lokalitách a postupným zapojováním celé ČR do evropské  a středoevropské sítě infrastruktury. Tento trend bude pokračovat i v budoucnu a je to dobře, jelikož tím regiony dohání Prahu a její okolí. Tempo regionů je ovšem velmi pomalé a zároveň Praha v žádném případě nedohání Mnichov či Vídeň, takže celkově vůči našim rozvinutým sousedům spíš ztrácíme.

Kde plánujete stavět nové budovy?

Jaroslav Kaizr: Demaco v současnosti staví halu o velikosti 11 tisíc metrů čtverečních v Pardubicích, kde plánuje výstavbu dalších přibližně 100 tisíc metrů čtverečních. Ve východních Čechách máme připravené pozemky i v Kvasinách a v Týništi nad Orlicí, a to celkem pro 30 tisíc metrů čtverečních průmyslových hal. Chystáme se na výstavbu haly v Kolíně o velikosti šest tisíc metrů čtverečních a v Plzni o velikosti osm tisíc metrů čtverečních. Jsme schopni nabídnout průmyslové prostory v Moravskoslezském a Zlínském kraji.

Pomůže trhu v Česku (respektive vaší společnosti) trend nearshoringu, kdy se továrny a sklady přibližují ke spotřebitelům, aby se zboží nevozilo přes celý svět?

Jaroslav Kaizr: Stěhování provozů do vzdálených lokalit s levnější pracovní silou v zájmu zvýšení zisku při dodávkách zboží na bohaté západní trhy považuji za jeden z největších průšvihů posledních 30 let, který dalších 30 let budeme společně s generací našich dětí vracet zpět. Trend návratu bude pomalý, takže neočekávám nějaký významný skokový nárůst poptávky po prostorech z tohoto důvodu.

Na Západě stoupá obliba městské distribuce. Máte v plánu výstavbu městských skladů?

Jaroslav Kaizr: Otázka není správně položená. Městská distribuce tu je už od dob starého Říma a v Praze ji svým plánováním rozvoje zásadně ovlivnil ve 14. století Karel IV. Rozvinutá města a aglomerace, jako jsou Barcelona, Vídeň nebo Mnichov, do městské logistiky investují nepřetržitě desítky let a e-commerce jejich investice pouze urychlila. Na rozdíl od Česka, kde poslední smysluplné investice do městské logistiky udělal režim řízený komunisty. V tomto ohledu je v Česku nejlépe připravená Ostrava, s ohledem na velké plochy brownfieldů a zájem města je řešit. Zde také chystáme náš nový průmyslový park DMC Ostrava zaměřený na logistiku poslední míle. Samozřejmě bychom rádi rozvinuli obdobné parky v Praze i v Brně.

Co říkáte případné kritice výstavby skladových hal?

Tomáš Budař: Specializací Demaco jsou haly stavěné na míru, tudíž se jedná zejména o průmyslové haly pro provozy s vysokou přidanou hodnotou. Klasické „big box“ sklady pro paletové hospodářství nejsou naší prioritou a upřímně v nich ani nevidíme potenciál. Průmyslové haly, které stavíme do nájmu nebo do vlastnictví ve standardu dmc construct 4.0, se snažíme stavět kvalitně, s citem pro interní i externí design, aby se v našich halách dobře pracovalo a aby i okolí haly vypadalo reprezentativně. V každém projektu se soustředíme na vodní hospodářství. Vodu v české krajině považujeme za klíčový element, který je nutné maximálně chránit. Jakákoliv výstavba musí zachovat či zlepšit vodohospodářské poměry v území.

Jak se podle vás bude vyvíjet trh v oblasti logistických a výrobních nemovitostí letos a v dalších letech?

Tomáš Budař: Demaco připravuje výstavbu hned v několika lokalitách, které mají, s ohledem na nárůst poptávky po prostorech zejména v regionech, skvělou budoucnost. Příkladem jsou Pardubice, které zatím byly značně nedoceněny, nebo Ostrava, jež má obrovský potenciál zejména v segmentu e-commerce a v městské logistice. Pandemie ukázala slabiny ekonomického systému, které je potřeba odstranit bez ohledu na to, jak dlouho zde covid-19 zůstane. Společnost Demaco jsme založili, abychom přinesli změnu přístupu k developmentu na trh s průmyslovými nemovitostmi, takže jsme na změny spojené s pandemií nebo městskou logistikou připraveni.

Za společnost Panattoni reaguje Pavel Sovička:

V čem nejvíce koronavirová krize v loňském roce ovlivnila trh s výrobními a logistickými nemovitostmi?

V návaznosti na boom e-commerce vynucený covidovými opatřeními měl trh tendenci raketově se zrychlit, bohužel však tento potenciál nemohl být v důsledku paralýzy úřadů plnohodnotně využit. Schvalovací procesy se kvůli zmraženému fungování úřadů ještě zpomalily. Více se proto dařilo zejména spekulativní výstavbě, která umožňuje dodat klientovi velmi rychle vhodné prostory pro logistiku. Jakékoliv predikce vývoje jsou v tomto okamžiku bezpředmětné, ale očekáváme, že poptávka od e-commerce i výrobních společností bude pokračovat.

Vzrostla nebo vzroste role předpronájmů?

Role předpronájmů u specifických poptávek je zásadní. S ohledem na automatizaci provozů a požadavek na větší čistou výšku hal, budou předpronájmy hrát prim.

Rozvoj e-commerce přináší zvýšenou poptávku na skladovací prostory distributorů i velkých firem. Lze odhadovat, jak dlouho tento trend vydrží?

Trend určitě vydrží do konce pandemie, ale jsem přesvědčen, že v nějaké míře bude pokračovat i potom. Mnoho velkých maloobchodníků již ohlásilo redukci počtu „kamenných“ obchodů v celé Evropě a přesun dalších aktivit do on-line prostoru. I lidé, kteří byli až dosud zvyklí nakupovat pouze v kamenných obchodech, totiž v této době museli přejít do on-line prostředí. Počet zákazníků se znásobil, a proto se musí rozvíjet také infrastruktura prodejních řetězců. E-commerce se bouřlivě rozvíjí především v lokalitách, které mají k dispozici dostatek pracovní síly a kvalitní dopravní infrastrukturu, tedy zejména v blízkosti větších měst. Proces příklonu k on-line nakupování byl současnou situací jen akcelerován.

Ze zveřejněných dat vyplývá, že zájem klientů se z Prahy a jejího okolí přesouvá do jiných regionů. Kde hledat příčiny trendu?

Okolí Prahy a dalších velkých měst dnes čelí dvěma protichůdným faktorům. Poptávka po skladovacích a logistických prostorách roste spolu s růstem e-commerce. Zájmem klientů je tedy být co nejblíže spotřebitelům a zákazníkům. Na druhou stranu nedostatek vhodných logistických nemovitostí a pozemků s povolením ve středních Čechách nutí klienty hledat vhodné lokality i po celé ČR.

Kde plánujete stavět nové budovy?

Naší strategií je využívat místa, kde historicky průmysl existoval, a zasahovat co nejméně do volné krajiny. V přípravě dnes máme dva miliony metrů čtverečních brownfieldů, které postupně opět vracíme k životu. Příkladem je brownfield na plzeňské Borské terase, kde plánujeme výstavbu moderní automatické továrny pro americkou společnost Ball. Další rozvoj máme připravený i v Panattoni Parku Cheb South na místě původních chebských strojíren nebo v Kojetíně na místě bývalých kalových polí po zaniklém cukrovaru. Z hlediska konkrétních lokalit, kde budeme otevírat zcela nový multimodální logistický park je areál v Mošnově v bezprostřední blízkosti mezinárodního Letiště Leoše Janáčka Ostrava.

Pomůže trhu v Česku (respektive vaší společnosti) trend nearshoringu, kdy se továrny a sklady přibližují ke spotřebitelům, aby se zboží nevozilo přes celý svět?

Trend nearshoringu je patrný a už se objevují první zájemci, kteří svou výrobu z Asie plánují vrátit do Evropy, nebo asijské společnosti zahájit provoz v Evropě pro Evropu. Plánování a realizace výstavby nových provozů však nejsou záležitostí měsíců, ale let. Reálné nearshoring aktivity nastartované po začátku pandemie covidu-19 se tedy v ČR projeví nejdříve v průběhu příštího roku, spíše ovšem později. Navíc Česká republika, kvůli délce povolovacích procesů, nepatří mezi investory k příliš populárním. Aby nové investice do výroby a logistiky byly realizovány v ČR, a ne u našich sousedů, bude nutné proaktivně připravit ekonomické podmínky a odstranit bariéry (zejména administrativní a byrokratické).I když Evropská komise bude tlačit na snížení emisí oxidu uhličitého zatížením dovozu z Asie nejrůznějšími ekologickými daněmi, Česká republika tyto nearshoringy právě z důvodu negativního postoje k výstavbě nedokáže plně využít a benefitovat budou zejména naši západní a severní sousedé.

Na Západě stoupá obliba městské distribuce. Máte v plánu výstavbu městských skladů?

Plánujeme pokračovat v revitalizaci brownfieldů a mezi ně spadají i městské lokality. Možnosti budovat logistická centra pro městskou distribuci přímo v intravilánu měst naráží na nekoncepční přístup měst a složitou dopravní situaci bez kapacitních rezerv. Celá ČR trpí podinvestovanou infrastrukturou – silniční, železniční i digitální.

Co říkáte případné kritice výstavby skladových hal?

Kritika výstavby průmyslových a logistických nemovitostí pramení z neznalosti současné situace. My se jí však nevyhýbáme a naopak se k ní stavíme čelem. Jsme totiž lídrem v oblasti udržitelné výstavby a každý nový projekt velmi otevřeně komunikujeme s místními komunitami. Všechny naše nové budovy jsou certifikovány podle mezinárodní certifikace BREEAM podle nejnovějších standardů. Příkladem může být oceněná průmyslová stavba roku 2020 pro německou e-commerce společnost Real Digital, která letos v únoru zvítězila v soutěži Best of Realty. Tato budova v Panattoni Parku Cheb South dosáhla navíc i světově nejvyššího skóre a známky BREEAM New Construction Outstanding mezi průmyslovými budovami. Budova má celou řadu udržitelných prvků a například úspora spotřeby pitné vody oproti standardu je v ní o více než 80 procent.

Jak se podle vás bude vyvíjet trh v oblasti logistických a výrobních nemovitostí letos a v dalších letech?

Trh dále poroste a s ohledem na důležitost logistické infrastruktury zesílí i konkurence regionů v boji o kvalitní společnosti hledající vhodnou lokalitu pro svá nová distribuční centra. Velká konkurence sousedních regionů v Polsku, Německu a na Slovensku nás tlačí do spekulativní přípravy lokalit s co nejmenším omezením pro její využití, zejména s co nejmenšími limity pro možnou výšku haly. Příprava lokalit pro nás znamená získání územního rozhodnutí – tím se dostaneme do srovnatelné startovní pozice, jako lokality v Polsku či Německu, které mají územní plán. Typickým příkladem je současná situace v Plzni, kde představitelé města chtěli nejdříve znát jméno uživatele budov na Borské terase, a když jsme zajistili top světovou firmu, město nestačí procesovat své vstupy pro povolovací procesy…

Za společnost Prologis reaguje Martin Baláž:

V čem nejvíce koronavirová krize v loňském roce ovlivnila trh s výrobními a logistickými nemovitostmi?

Současná krize přesahuje rámce ekonomiky a ovlivňuje celou společnost. Vývoj v roce 2020 měl dopad na ekonomickou aktivitu mnoha našich zákazníků, kteří si uvědomili, že skladování je důležitým aspektem jejich podnikání a sklad může být centrem jejich provozu. Poté co se vyprázdnily kanceláře a nákupní centra zůstala zavřená, sklady se ukázaly jako cenný článek hospodářství. Pokud by došlo k omezením ve skladování a logistice, utrpěl by celý dodavatelský řetězec. Mnoho společností se rozhodlo prodloužit své nájemní smlouvy, aby zajistily stabilitu a růst svého podnikání. V polovině roku 2020 začalo mnoho firem více investovat do logistických nemovitostí pro zajištění funkčnosti dodavatelského řetězce. Věřím, že tento trend bude pokračovat i letos.

E-commerce za období do loňských vánočních svátků zaznamenala v Evropě roční růst 34 procent a tento trend se promítl i do našich čísel. Z pohledu leasingové aktivity byl pro nás rok 2020 úspěšný v celoevropském i českém měřítku.  Naše leasingová aktivita v České republice meziročně vzrostla o 60 procent a vztahovala se na 408 tisíc metrů čtverečních.

Vzrostla nebo vzroste role předpronájmů?

Faktem je, že rychlý růst e-commerce, coby důsledek covidu-19, přinesl nejvýznamnější změny v segmentu logistických nemovitostí. Ze zjištění našeho výzkumného týmu Prologis Research vyplývá, že po logistických nemovitostech v lokalitách blízko koncových spotřebitelů bude v příštích pěti letech výrazná poptávka.

Myslím si tedy, že i v roce 2021 bude náš segment nadále ovlivňovat pandemie. Změny nákupních zvyklostí spotřebitelů budou tlačit na další růst e-commerce a různé zboží, které se dříve většinou prodávalo v kamenných obchodech, se přesune do e-shopů: například nábytek, potraviny či farmaceutické zboží. Tato změna povede ke zvýšené poptávce po logistických nemovitostech v blízkosti velkých měst, jako jsou Praha, Brno nebo Plzeň – tedy lokalit, ve kterých se nacházejí téměř všechny naše parky.

Rozvoj e-commerce přináší zvýšenou poptávku na skladovací prostory distributorů i velkých firem. Lze odhadovat, jak dlouho tento trend vydrží?

Naši současní i potenciální zákazníci vyhledávají lokality v blízkosti velkých spotřebitelských center a na klíčových domácích i mezinárodních trzích. Navíc hledají zkušené partnery, na které se mohou v rychle se měnícím světě plně spolehnout. Klíčem je samozřejmě lokalita, ale při výběru svých prostor firmy oceňují také širokou škálu poskytovaných služeb – od inteligentních a udržitelných řešení, která usnadňují každodenní provoz, zvyšují efektivitu a udržitelnost, až po flexibilní a profesionální přístup při řešení případných těžkostí nebo při vylepšování provozu v budovách.

Zaměřujeme se na výstavbu v našich strategicky umístěných českých parcích. Důkazem úspěchu této strategie je i fakt, že náš nedávno dokončený spekulativní projekt v Prologis Park Prague-Úžice byl krátce po dokončení kompletně pronajat.

Ze zveřejněných dat vyplývá, že zájem klientů se z Prahy a jejího okolí přesouvá do jiných regionů. Kde hledat příčiny trendu?

Všechny naše parky v České republice jsou situovány strategicky a nabízejí skvělé spojení s velkými spotřebitelskými centry, jako je Praha, Brno či Plzeň. Například náš již zmíněný poptávaný Prologis Park Prague-Úžice se nachází pouhých devět kilometrů od hranice města a z Prologis Park Praha D1 East se dostanete do centra Prahy za 15 minut. Vzhledem k současné situaci na trhu a důsledkům růstu e-commerce se zdá, že naše strategie při výběru lokalit je správná.

Kde plánujete stavět nové budovy?

Všechny naše nové budovy jsou konstruovány s ohledem na budoucnost, přičemž udržitelnost je při výstavbě naší nejvyšší prioritou. V loňském roce nezávislá poradenská společnost Oxford Economics zjistila, že ročně našimi sklady v Česku proudí zboží v celkové hodnotě 31 miliard dolarů. To odpovídá zhruba 12,5 procenta českého HDP a představuje nejvyšší podíl na HDP ve všech 19 zemích, kde působíme. Vzhledem k našemu významnému vlivu cítíme také odpovědnost za minimalizaci našich negativních dopadů na životní prostředí.

I proto je všechna naše nová výstavba na místním trhu podrobována certifikaci BREEAM a získává vysoké skóre. Prostřednictvím řešení, jako je instalace energeticky účinného LED osvětlení, reflexních střech nebo generátorů solární energie, se snažíme být odpovědným hráčem na trhu, který neustále hledá nové způsoby, jak minimalizovat náš dopad na životní prostředí.

V květnu 2020 jsme dokončili v Nizozemsku distribuční centrum v Prologis Park Waalwijk DC3, které bylo budováno částečně na míru a částečně spekulativně. Tento projekt byl postaven s použitím 20 až 30 procent materiálů z cirkulárních zdrojů na bio/C2C bázi. Vznikl s ohledem na cirkularitu a standardy oběhového hospodářství a kritéria certifikace BREEAM a WELL byly implementované venku i uvnitř budovy. Zašli jsme ještě dál a rozšířili naše britské partnerství s charitativní organizací Cool Earth proti změně klimatu na celoevropskou úroveň. V rámci tohoto programu financujeme ochranu deštných pralesů a snižujeme nevyhnutelné emise uhlíku v rámci naší nové výstavby po celé Evropě. Ve Velké Británii byl Prologis v roce 2008 první společností z oboru, která představila svůj vlastní program pro snižování uhlíkové stopy. V průběhu uplynulých 12 let bylo ve Spojeném království certifikováno 55 staveb Prologis, což podle měření The Planet Mark představuje celkovou úsporu emisí oxidu uhličitého v objemu 300 tisíc tun.

Našim aktivitám v oblasti udržitelnosti se rovněž dostalo celosvětového uznání. Podle loňského žebříčku Corporate Knights Global 100 je Prologis nejudržitelnější realitní společností na světě, šestou nejudržitelnější společností v USA a 26. nejudržitelnější společností na světě. Jsme součástí světového indexu udržitelnosti Dow Jones, který nás zařadil mezi top 10 procent nejudržitelnějších firem na světě. Jedním z našich největších letošních úspěchů je fakt, že z firem umístěných v rámci S&P 100 jsme jako první dosáhli provozní uhlíkové neutrality. Tyto úspěchy jsou důkazem pro stávající i nové zákazníky Prologis, že jsme vždy připraveni splnit ty nejnáročnější požadavky v různých oblastech, přičemž udržitelnost není výjimkou.

Pomůže trhu v Česku (respektive vaší společnosti) trend nearshoringu, kdy se továrny a sklady přibližují ke spotřebitelům, aby se zboží nevozilo přes celý svět?

Jak uvádí naše výzkumné zprávy zabývající se dopady pandemie, pokračující změny v nákupních zvyklostech spotřebitelů zřejmě podpoří další růst e-commerce a mnoho společností přesune svůj prodej do on-line prostředí. To povede ke změnám v celém dodavatelském řetězci, včetně zvýšené poptávky po logistických nemovitostech poblíž velkých měst – tedy v oblastech, kde se nacházejí naše parky.

Navíc díky našemu kvalitnímu portfoliu a zdravé rozvaze jsme byli schopni podpořit podnikání našich zákazníků, pomáhat místním komunitám a dále minimalizovat dopady našich operací na životní prostředí. V uplynulém roce jsme byli svědky dynamického vývoje na trhu a věřím, že naše schopnost být stabilním a zkušeným partnerem s hlubokými znalostmi trhu, se stane klíčovým rozhodujícím faktorem pro stále větší množství firem, jež mají zájem o logistické nemovitosti.

Za společnost P3 reaguje Tomáš Míček:

V čem nejvíce koronavirová krize v loňském roce ovlivnila trh s výrobními a logistickými nemovitostmi?

Loňský rok přinesl nové výzvy a logistický sektor je ustál i díky kvalitnímu zázemí průmyslových nemovitostí. Během pandemie se naplno ukázalo, nakolik je sektor průmyslových nemovitostí pro fungování obchodu, ale i společnosti obecně důležitý. Očekávali jsme růst zejména v oblasti tzv. e-commerce a situace, kdy se velká část obchodních aktivit přesunula do on-line prostředí, tento trend ještě zvýraznila. Nyní představuje podíl e-commerce v našem evropském portfoliu přibližně 30 procent.

Vzrostla nebo vzroste role předpronájmů?

Nájemci k nim přistupují, zejména pokud mají zájem o strategickou lokalitu. Navíc získají čas na to přizpůsobit si vnitřní prostory co nejvíce s ohledem na budoucí provoz. To byl příklad společnosti Rohlík.cz, která na konci loňského roku začala zásobovat východní část Prahy a Středočeského kraje z našeho parku v Praze – Horních Počernicích.

Situace, kdy nájemce vstupuje do jednání o budoucí podobě, respektive uspořádání, ještě před její výstavbou, je otázka tzv. built-to-suit výstavby. Na ni se teď chceme primárně zaměřit. Většina našich současných projektů je natolik specifická, že se vyplatí, když je nájemce u projektu od samého začátku a o to déle v budově, kterou mu postavíme na míru, vydrží.

Rozvoj e-commerce přináší zvýšenou poptávku na skladovací prostory distributorů i velkých firem. Lze odhadovat, jak dlouho tento trend vydrží?

Trend e-commerce nastupuje rychle, v minulém roce ještě zesílil. Zájem o distribuční centra je patrný zejména v okolí velkých měst, v místech s dobře přístupnou infrastrukturou.

Ze zveřejněných dat vyplývá, že zájem klientů se z Prahy a jejího okolí přesouvá do jiných regionů. Kde hledat příčiny trendu?

Praha je hlavním průsečíkem všech zásadních zásobovacích tras, a proto je zde zájem o kvalitní průmyslové nemovitosti trvalý. Spolu s tím je zde však nedostatek vhodných prostor, ale i území pro další výstavbu, a to dává příležitost dalším regionům, o které by ještě před pěti lety trh nejevil zájem. My se už nějaký čas aktivně zaměřujeme na lokality v kontextu dostupnosti pracovní síly. Díky tomu například budujeme úspěšný průmyslový park v Lovosicích a nyní chystáme velmi zajímavý projekt v Ostravě.

Kde plánujete stavět nové budovy?

V letošním roce se chceme zaměřit zejména na čtyři lokality. Rozšíříme park v Lovosicích, kde vedle skoro 100 tisíc metrů čtverečních velké haly můžeme postavit ještě dvě menší, vhodné pro logistiku i lehkou výrobu. Rozšiřovat budeme také park ve Stochově, kde je potenciál pro halu o velikosti 17 tisíc metrů čtverečních. V druhé polovině letošního roku bychom rádi vztyčili první sloup první haly v našem novém ostravském parku, náš první projekt na tzv. brownfieldu v České republice. Brzy také rozšíříme naše portfolio o nový park na Plzeňsku. Všechny budovy plánujeme stavět v režimu BTS, tedy na míru budoucím nájemcům.

Na Západě stoupá obliba městské distribuce. Máte v plánu výstavbu městských skladů?

Náš ostravský park P3 Ostrava Central je sice brownfield, ale je velmi blízko městského centra. Těsně sousedí s kulturní oblastí DOV, obchodní centrum Nová Karolina je odtud jen pár zastávek tramvají a Slezský hrad na dohled. To všechno městské logistice nahrává a má to i výrazný vliv na to, jak bude park vypadat.

Co říkáte případné kritice výstavby skladových hal?

Na příkladu P3 Ostrava Central je vidět, že jsme naklonění brownfieldům, i když to s sebou nese mnohé komplikace a rizika. Co se týče zelených trendů, udržitelné prvky začleňujeme do našich parků dlouhodobě, ať to je výsadba zeleně a její přizpůsobení krajině v okolí parků, používání retenčních nádrží, prvky podporující energetické úspory a mnohé další.

Jak se podle vás bude vyvíjet trh v oblasti logistických a výrobních nemovitostí letos a v dalších letech?

Do budoucna hledíme s optimismem. Máme mnohostrannou investiční strategii pro růst našeho podílu na celoevropském trhu prostřednictvím rozvoje i akvizice, reagující na aktuální potřeby logistického průmyslu.

Za společnost Space Brokers reaguje Martin Šumera:

V čem nejvíce koronavirová krize v loňském roce ovlivnila trh s výrobními a logistickými nemovitostmi?

Poptávka byla v loňském roce velmi silná a byla rovnoměrně rozložená po celé ČR. Dominantně byl aktivní obor logistiky, distribuce a balíkových dopravců. Mimořádností pak byly v první vlně poptávky řady firem, které hledaly krátkodobé pronájmy, protože standardní prodejní kanály se uzavřely a zboží zůstávalo ve skladech. Při druhé vlně pak už byla zřejmá potřeba změny distribučních toků směrem k B2C. Myslím si, že si společnost více uvědomila, jak je logistika pro náš způsob života důležitá a že dopravní infrastruktura včetně skladů je pro efektivní chod ekonomiky klíčová.

Vzrostla nebo vzroste role předpronájmů?

Poptávka po nových prostorech je v řadě regionů, především v Praze a okolí, tak silná, že ji nabídka nové výstavby nestíhá pokrýt. Stává se tak, že i projekt, který by developer pravděpodobně stavěl spekulativně, se podaří předpronajmout ještě před zahájením stavby. Příkladem může být nová výstavba v Chrášťanech v Praze-západ.

U menších lokálních developerů nebo v případě pozemku v méně atraktivní lokalitě je předpronájem určité části, obvykle 50 procent, podmínkou pro získání financování.

Rozvoj e-commerce přináší zvýšenou poptávku na skladovací prostory distributorů i velkých firem. Lze odhadovat, jak dlouho tento trend vydrží?

Situace, v níž se nacházíme, výrazně akcelerovala změnu distribučních toků, kdy především velkoobchodní firmy byly tradičně zvyklé dodávat své zboží pouze do skladů svých obchodních partnerů a neřešily, jak se zboží dostane k zákazníkovi. Tyto firmy teď narychlo spouštějí své e-shopy a zprovozňují přímou distribuci ke konečným zákazníkům. Propracovaný B2C koncept je jediné řešení, jak v současné situaci obchodně přežít. A i do budoucna, až se pandemická situace uklidní, bude tato forma distribuce klíčová. Zákazníci si na tento způsob nákupu zvykli.

Řada firem je schopna tuto distribuci zajišťovat z vlastních skladů, ale velké zavedené e-shopy poptávají další plochy. Dalším zdrojem poptávek, především v západních Čechách, jsou logistické firmy, které zajišťují distribuci z našeho území do západní Evropy.

Ze zveřejněných dat vyplývá, že zájem klientů se z Prahy a jejího okolí přesouvá do jiných regionů. Kde hledat příčiny trendu?

Poptávka v Praze je stále silná, ale narážíme zde na hmatatelný nedostatek jak volných prostor, tak pozemků pro další výstavbu. S tím je spojený tlak na růst výše nájemného. Pro některé uživatele tak může být úvaha o umístění skladu do regionu řešením. Na druhou stranu je oblast širšího okolí Prahy ideální pro celorepublikovou distribuci. Neočekáváme, že by se z toho stal významnější trend.

Kde plánujete stavět nové budovy?

Největší objem plánované nové výstavby se aktuálně chystá v Ostravě a okolí a developeři mají stále velké plány kolem dálnice D5. Bohužel nedostatečné množství ploch se připravuje v okolí Prahy. Reálně nastávají situace, kdy zájemci o prostory není možné nabídnout vhodné řešení.

Pomůže trhu v Česku (respektive vaší společnosti) trend nearshoringu, kdy se továrny a sklady přibližují ke spotřebitelům, aby se zboží nevozilo přes celý svět?

Do určité míry jsme v poslední dekádě byli cílem pro umístění továren a skladů, kdy se do Česka přemisťovaly výrobní a skladové kapacity ze západní Evropy právě z toho důvodu, že kromě úspory mzdových nákladů byla výroba či sklad blízko finálnímu místu spotřeby. Pokud nastane trend návratu výrobních závodů do Evropy, tak má Česko všechny předpoklady, aby k nám byly umístěny.

Na Západě stoupá obliba městské distribuce. Máte v plánu výstavbu městských skladů?

Městská logistika má vzhledem k velikosti měst smysl pouze v Praze. City logistika má díky růstu významu B2C distribuce stále větší důležitost. Rozvoj města jde ale přesně opačným směrem, kdy se velké skladové či výrobní areály přeměňují většinou na rezidenční projekty a pro city logistiku je obtížné najít vhodnou lokalitu. Zaznamenali jsme ale vznik malých sdílených dep (například v Praze na Florenci), jež používají balíkoví dopravci pro last-mile delivery.

Co říkáte případné kritice výstavby skladových hal?

Hlavním pozitivem, které je spojeno s výstavbou moderních průmyslových prostor, je tvorba moderního zázemí pro umístění širokého spektra aktivit – od jednoduchého skladování až po vznik vývojových center, která vytvářejí ohromné množství pracovních příležitostí. Díky průmyslovým developerům do Česka přišly desítky firem, a to často i do regionů s vysokou mírou nezaměstnanosti. Moderní areály nabídly příležitost místním firmám přestěhovat se ze starých areálů a zvýšit tak efektivitu svých provozů.

Jak se podle vás bude vyvíjet trh v oblasti logistických a výrobních nemovitostí letos a v dalších letech?

Průmyslové nemovitosti, respektive zájem o ně, pandemie skoro neovlivnila, na rozdíl od většiny ostatních typů nemovitostí. Skladové a výrobní prostory jsou a určitě i v dalších letech budou potřeba. Stále vnímáme značnou poptávku po všech typech průmyslových nemovitostí – po malých flexibilních skladech, ale i po velkých big boxech. Klíčem k úspěšnému projektu je vždy lokalita. Vnímáme silnou poptávku po dalších pozemcích, kdy developeři neuvažují jen o pozemcích na zelené louce, ale čím dál více také o nevyužívaných brownfieldových pozemcích.

Související