V roce 2013 vzniklo v Praze a okolí několik nových projektů zaměřených na výstavbu moderních průmyslových objektů s menšími jednotkami kolem 100 až 300 metrů čtverečních. Odborníci to komentovali, že do Česka dorazil koncept, který je na Západě oblíbený už řadu let. Jak vypadá situace dnes, potvrzuje se tento směr?

Malé jednotky jsou v Česku populární, třeba CTP je velmi úspěšně zrealizovalo v Brně, Ostravě a Plzni. Vůbec první takový projekt vznikl před mnoha lety na D1 v Průhonicích. Tehdy jsme si klepali na čelo, za jaké ceny to chtějí pronajmout, ale ve finále to pronajali a pak i úspěšně prodali investorovi. Další podobný projekt realizovalo přibližně před šesti roky ILD v Jenči. Také ten je nakonec velmi úspěšný, i když to byl trochu jiný koncept. Tyto jednotky se prodávaly, a kdo si je pořídil, dodnes na nich vydělal až 100 procent. Stejný developer chystá nyní malé byznysjednotky u Pražského okruhu. Tento projekt má podle mě úspěch zaručený, protože lokalita je přímo na sjezdu a prakticky ve městě.

Můžu jmenovat i řadu dalších dobře fungujících příkladů. Malé jednotky jsme s jedním developerem realizovali ve Zdibech, podobně v Letňanech nebo společnost Codeco vybudovala takový park v Průmyslové ulici. O malých jednotkách není tolik slyšet, ale tyto projekty jsou vždy úspěšné.

Na co se tyto malé jednotky převážně využívají?

Je to mix, od lehké výroby přes velkoobchodní prodejny nebo vzorkovny až po citylogistiku. Několik developerů nyní hledá v Praze pro takový koncept vhodné pozemky.

Brownfieldy

Jedním z hlavních důvodů, proč se víc staví na brownfieldech, je to, že historicky je dané území už zasažené průmyslem, lidé z okolí jsou na to tím pádem zvyklí a územní plány jsou pro to uzpůsobené.

Dá se tedy výstavba a využívání menších moderních průmyslových jednotek ve městě považovat za trend?

Trendem bych spíš nazval to, že spousta firem má v Praze sídlo na různých brownfieldech, které před delší dobou koupili developeři rezidenčních a administrativních prostor a postupně začali nájemce vypovídat. Je to například areál Tesly na Praze 9, Nákladové nádraží Žižkov a další. Tito nájemci pak hledají 200 až 400 metrů čtverečních, ale na trhu nemůžou najít rozumnou alternativu. Ve starších budovách byli zvyklí platit třetinu toho, co by měli dát za pronájem moderních jednotek.

V poslední době se na revitalizaci brownfieldů zaměřují stále častěji i developeři průmyslových nemovitostí. Čím to je?

Přeměna brownfieldů na moderní průmyslové parky je velmi populární téma. Jde o to, že dáváte život něčemu novému a lidé to vnímají pozitivně, protože se nezastavuje orná půda.

O malých jednotkách

není tolik slyšet, ale tyto projekty jsou vždy úspěšné.

Jedním z hlavních důvodů, proč se víc staví na brownfieldech, je ale to, že historicky je dané území už zasažené průmyslem, lidé z okolí jsou na to tím pádem zvyklí a územní plány jsou pro to uzpůsobené. To je velice výhodné zvlášť v dnešní době, kdy je náročné realizovat stavbu na zelené louce, protože to napadají různá občanská sdružení i spekulanti a úředník se bojí cokoliv rozhodnout, aby nebyl popotahován. Tím se pak celý proces vleče. Kdežto brownfield je jakási záruka, že to nebude lidem až tak vadit.

Také je nedostatek volných pozemků pro průmyslový development a promlouvá do toho i nedostatek lidí, takže firmy hledají lokality, kde jsou potenciálně volní pracovníci a zároveň je místo dobře dostupné městskou dopravou, což brownfieldy většinou plní.

Jakub Holec

Vystudoval ekonomiku a management na Fakultě stavební na Českém vysokém učení technickém v Praze. Po absolvování stáží ve Francii a Číně nastoupil do pražské pobočky mezinárodní realitní kanceláře King Sturge. V roce 2009 založil vlastní konzultantskou společnost 108 Agency. Ta se nejdříve zaměřovala na poradenství v oblasti skladových a výrobních nemovitostí, postupně do svého portfolia zařadila i kancelářské a retailové prostory nebo investice. Dnes má společnost 35 zaměstnanců a v roce 2018 dosáhla obratu 108 milionů korun. Za svůj největší úspěch v rámci "stoosmičky" považuje Jakub Holec to, že mohl odjet s rodinou na šest měsíců do zahraničí a "firma zůstala firmou".

Majitel realitní poradenské firmy 108 Agency Jakub Holec

Většina brownfieldů se ale mění na rezidence, retail a office a to není dobře. Můžou za to i spekulanti, kteří v minulosti nakoupili brownfieldy za pár korun a teď vidí, že zhodnocení je při výstavbě skladových prostor nižší než u ostatních druhů komerčních nemovitostí.

Jaká je odvrácená stránka brownfieldů?

Připravují se několik let, jejich revitalizace je drahá a nikdy nevíte, co v zemi najdete.

Primárně ale platí, že v případě brownfieldů bývá výhodou lokalita, to je klíč v rámci všech druhů nemovitostí.

Studie citylogistiky do šuplíku?

Četl jste studii citylogistiky v Praze? Co na ni říkáte?

My jsme se spolu s firmami z e-commerce a balíkovými službami účastnili i diskuzních setkání, kde se řešila možnost, že by se vytvořilo sdílené městské depo. Myšlenka skvělá, jenže pak za námi přišli, že potřebují zadarmo sehnat prostor. To ale musí zajistit magistrát, ne komerčně fungující majitelé. Praha by tuto myšlenku musela podpořit víc. Ztroskotalo to na tom, že se veřejná správa nepropojila s komerčním trhem. Podle mě se nyní tato studie založí do šuplíku.

Diskusí se ale účastnily i soukromé firmy.

Ano. Například Alza chtěla na ulici umístit kontejner pro doručování na poslední míli. Kontejner se v noci zaveze a přes den z něj kurýři − i na kolech a pěší − rozvážejí zásilky. Magistrát to sice podporoval, ale naráželi na to, že kontejner na ulici je na pozemku městské části, což z nějakého důvodu neprošlo. Částečně tuto funkci suplují balíkomaty, ale i na nich se ukazuje, že alternativní způsoby doručení jsou závislé na fungování trhu.

Případové studie popisují, jak se v Paříži kontejnery dovážejí do centra po Seině, v Londýně jezdí zboží tunely a vykládá se ve středu města. To u nás jednak není reálné, navíc je to možná i zbytečné, protože Praha je malá. Na její zásobování stačí být v rádiu 20 kilometrů od centra. Něco jiného jsou ale firmy jako Rohlík nebo Košík, které potřebují být blíž.

Studie citylogistiky doporučuje zachovat územní ochranu pro výstavbu městského hubu v Malešicích a na Smíchově s tím, že výstavbu by měl financovat soukromý sektor. Praha ale nedávno odmítla novou variantu železničního překladiště v Malešicích s odůvodněním, že není zaměřené na citylogistiku, ale spíš na zásobování hal kolem Prahy, takže zde budou jezdit kamiony. Je reálné, aby soukromý sektor financoval takové citylogistické centrum?

Jaké zboží jede do města po železnici? Moc ho není. Železnice a překladiště jsou důležité, ale nemá to nic moc společného se zásobováním města.

Například na kraji Vídně před pár lety vznikl nový terminál pro kombinovanou dopravu…

Vím, že v Paříži vzniklo multimodální depo, dokonce skoro v centru města na revitalizovaném brownfieldu. Nejsem si ale jistý, jestli je Praha tak velká, aby toto potřebovala. Navíc s měnící se politickou garniturou se u nás často mění i plány. Strategický plán na dalších 10 až 20 let není jasný. Nedávno zveřejněný dokument je spíš marketing pana premiéra, ale chybělo v něm, kdo to všechno zaplatí.

Čili plán zachovat Smíchov a Malešice pro městskou logistiku je fajn, ale nestojí na reálných základech.

Loni se v USA a západní Evropě objevilo několik projektů vícepatrových skladových budov, většinou ve městech nebo na jejich okraji. V Asii se staví už řadu let. V Česku ale téměř chybí, přitom by mohlo jít o efektivní využití drahé plochy. Proč u nás nevznikají vícepatrové sklady?

Menší dvoupatrové jednotky před pár lety vznikly v Čestlicích, je tam spíš retail a showroomy, ale i skladování. Budovy v bývalých drůbežárnách v Xaverově jsou čtyřpatrové a také jsou rozdělené na menší jednotky, které jsou pronajaté. Vícepatrové sklady u nás ale nevyužívá klasická velká logistika, jak to běžně funguje v Asii, kde to dává ekonomický smysl, protože je tam vysoká hustota obyvatelstva a velký nedostatek pozemků. V Česku ale vícepatrové skladové projekty nejsou z hlediska ekonomiky smysluplné, protože vlastník nedostane o tolik vyšší nájem, aby se vyplatily.

Přestože se zastaví vlastně stejná plocha, takže se ušetří za pozemek?

Ale stavební a další náklady jsou násobně vyšší, nájem ne. Navíc s tím souvisejí přísné požární normy a další předpisy, takže je téměř nereálné takový projekt zkolaudovat. Normy jsou u nás jedny z nejpřísnějších v celé Evropě, zároveň si protiřečí. Například sklad Amazonu v Česku je rozdělený na několik sekcí, zatímco v Polsku nebo Německu je to jedna velká hala. Myslím si, že i v Americe zjistili, že vícepatrové sklady nejsou zase taková hitparáda.

Systém není nastaven spravedlivě

Majitel realitní poradenské firmy 108 Agency Jakub Holec
Majitel realitní poradenské firmy 108 Agency Jakub Holec
Foto: Libor Fojtík

V roce 2016 nastal kolem Prahy velký rozvoj průmyslových prostor pro retail. Jaká je situace dnes? Rozrůstají se dál kolem metropole maloobchodní prodejci a logistické firmy na ně napojené?

V současnosti se nic dramatického neděje, jen na trh vstupují noví retailoví hráči Tedi a Action, kteří hledají nové prostory. Trendem je ale to, že nadnárodní řetězce hledají ještě větší konsolidační centra. Poptávají pak řádově šedesát až sto tisíc metrů čtverečních, z kterých chtějí region zásobovat efektivněji.

Slyšel jsem, že i potravinářské společnosti mají tendenci konsolidovat svá distribuční centra pro střední a východní Evropu.

V poslední době jsem u nás nezaznamenal nic konkrétního. Ale Slovensko má stále spoustu obrovských volných a připravených pozemků, takže věřím, že když něco takového přijde, firmy dají Slovensku přednost.

Například na český trh vstoupí holandský řetězec Action, který zvažoval distribuční centrum orientované primárně na Rakousko a vybíral si mezi Českem a Slovenskem. Nakonec vyhrálo právě Slovensko.

Retailové společnosti rychle zvyšují platy nejen pracovníků v obchodech, ale i ve skladech. Jak se to projevuje na jejich cenové politice? Tlačí hodně na ceny nájmů?

Pro retailové řetězce jsou náklady na skladování a skladníky v celém řetězci minoritní položkou. Spíš mají problém firmy, pro které je jádrem podnikání logistický byznys. Jejich zaměstnanci chtějí zvyšovat platy, každý rok stoupají o pět až šest procent i náklady na nájemné a k tomu mají určité závazky vůči zákazníkům, kteří tlačí na snižování poplatků. Spediční firmy už si ale nastavily cenové limity, za které nechtějí jít.

Trh práce způsobuje velké problémy, protože na pozicích skladníků není vysoká loajalita, a když zaplatíte o pár tisíc víc, pracovník rád přejde.

Ve skladech se stále více uplatňuje automatizace, v rámci manipulační techniky pak li-ion baterie. Oboje to vyvolává nové otázky ohledně bezpečnosti provozu. Má to nějaký dopad na ceny průmyslových budov nebo na jejich pojištění?

Nesetkal jsem se s tím, že by takový provoz byl podmíněný vyšší pojistkou. Důsledkem zavádění automatizace je spíš to, že firmy poptávají vyšší skladové prostory. To ale jde proti našim územním plánům, kde byla donedávna povolená výška 13 metrů, což je asi 10 metrů světlé výšky uvnitř haly. Firmy proto tlačí na to, aby se kvůli automatizaci mohly stavět vyšší sklady.

Automatizace je sice krásná, ale je hodně nákladná a její dodavatelé nemají volné kapacity.

I proto když se staví sklad na míru pro automatizaci, musí se to řešit čtyři roky dopředu. Nejdřív se plánuje specifický design, potom se sklad musí postavit, pak dodavatel automatizace všechno zaměří, začne vyrábět a poté se dál čeká na dodávku automatizace a její instalaci. Montáž a zprovoznění automatizované linky probíhá řádově dvakrát déle než výstavba haly.

Podle průzkumu KPMG jde z peněz, které tečou do veřejných rozpočtů z průmyslových staveb, obcím jen minimum. Vy jste vstoupili do debaty, jak to změnit. Jak se vyvíjí?

Je to tak, obce nejsou motivovány. Když před 15 lety starosta přivedl do obce průmysl, přidaná hodnota spočívala v tom, že zároveň přišly i pracovní příležitosti pro místní obyvatele. Dnes ale ve skladech příliš Čechů nepracuje, takže tato forma motivace není. Naopak lidé práci mají a v nových průmyslových budovách pak často pracují lidé ze třetích zemí, což místním přináší spíš určitý diskomfort. Proto nechtějí do své blízkosti nový průmysl, a lokální municipality tak výstavbu nové průmyslové zóny nepodpoří.

Tudíž je potřeba motivovat samosprávu financemi. Daň z nemovitosti jde obci, není to ale mnoho. Mohli by dostat mnohem víc. Daně, které odvádí firmy státu, jsou obrovské, jenže se nedostávají zpátky podle toho, jak jsou jednotlivé obce provozem podniků zatížené.

Například v Německu funguje redistribuce daní jinak. Obce si víc sáhnou na peníze, které platí výrobce na jejich území do státní kasy. Dokonce tam funguje i to, že obce mají mezi sebou memoranda, která stanovují, že když průmysl na území jedné z nich zatěžuje ostatní, třeba dopravou, ostatní z toho něco získají. Všichni pak můžou investovat do infrastruktury, zábavních aktivit atd. a jsou spokojení. Dává to větší smysl.

Daří se vám to měnit i v Česku?

To je hlavně aktivita Panattoni a KPMG. Je dobře, že se toto téma dostalo do médií a mluví se o tom, že systém není nastaven spravedlivě. Tím se snad něco dokáže posunout, ale nebude to hned.

Stará budova může být dražší než nová

Jak se rozdělují či klasifikují průmyslové budovy z hlediska jejich stáří? A co se děje s těmi staršími?

Průmyslové haly se rozdělují na kategorie A, B a C a o zařazení rozhoduje stáří, světlá výška, počet ramp atd. Budovy kategorie A jsou ty, které vznikly přibližně po roce 2010. Ale starší haly už se krásně revitalizují − vymění plášť, udělá se nová střecha se světlíky a vylije se nová podlaha −, takže mnohdy už v podstatě nepoznáte, jestli je budova stará pár let, nebo dvacet.

Například developer Contera revitalizoval staré haly v Říčanech. Hlavní je dobrý stav podlah a osvětlení, zbytek firmy často moc neřeší.

Jak se liší nájemné ve starších a nových halách?

Paradoxně není cenový rozdíl příliš založený na tom, jak jsou budovy staré, ale platíte hlavně za lokalitu. Takže stará budova v dobré lokalitě může být dražší než nová budova v horší lokalitě. Příkladem je třeba oblast kolem D1 u Prahy, kde jsou 20 let staré budovy, ale je to jedna z nejlepších a nejvíce poptávaných lokalit, takže tam ceny neustále rostou. I tyto haly ale už prošly určitou rekonstrukcí, mají nová světla, zateplené rampy atd.

Projevuje se na využívání a ceně starších budov i nedostatek volných ploch pro stavbu nových?

Určitě. Dřív si firmy najímaly starší haly, aby ušetřily, dnes ale bývá důvodem skvělé místo, i když platí stejně jako za nové.

Jak se letos budou vyvíjet ceny na trhu průmyslových realit v Česku?

Hlavně v prémiových lokalitách, jako je Praha nebo Brno, ceny porostou. V druhořadých lokalitách nárůst neočekáváme. Je to dáno i tím, že se mluví o recesi a Německo přistupuje k elektromobilitě, takže se v sektoru automotive plánuje na příští roky spíš propouštění. Nemyslím si ale, že by v letošním roce měla přijít recese.

Jdeme do Maďarska

Vaše firma působí v Česku a na Slovensku. Chystáte se i do dalších zemí?

Stále se rozhlížíme a nyní plánujeme otevřít pobočku v Maďarsku. Celá oblast bývalého Rakouska-Uherska nám dává smysl.

V Maďarsku je hodně autoritativní politický režim. Jak se tam vyvíjí byznysové prostředí?

Myslím si, že se tam mají nejlépe za posledních mnoho let. Vidíme tam potenciál. My vlastně jdeme za developery, s kterými máme vybudované vazby a kteří do tohoto regionu vstupují. Podobně je to s nájemci. Není to plánovaná expanze, ale spíš následujeme naše zákazníky.

Co dalšího plánujete na letošek?

Posledních pět let roste náš obrat meziročně o 300 procent, takže jsme neměli čas nastavovat procesy. To chceme dělat letos, chceme se reorganizovat a víc zprofesionalizovat přístup ke klientům.

Angažoval jste Rudolfa Žůrka a Roberta Sgariboldiho, oba mají hlavně zkušenosti s řízením logistiky. Chcete rozšířit záběr firmy o poradenství?

Nechceme být jen realitní broker, chceme našim partnerům dávat přidanou hodnotu, třeba jim poradit i s nastavením fungování skladu. To je jedna z předností, které využijeme oproti konkurenci. Chceme nabídnout full-service poradenství.

Související