Opravdu starých skladových budov z dob minulého režimu se v Česku v původní podobě už příliš nedochovalo. Většina byla v 90. letech stržena, modernizována nebo ponechána svému osudu a skončila jako brownfield. Technologický pokrok za posledních 30 let je tak ohromný, že sklady z minulého století jsou pro dnešní provoz většinou zastaralé. Zatímco projektově mohly být na relativně dobré úrovni − vhodně zvolené lokality, hluboké betonové základy, ocelové nosníky a podobně −, nebyly ale utěsněné a zateplené, takže se v nich držel chlad a vlhkost. Nevyhovující je z hlediska dnešní doby také kapacita elektrických přípojek, nosnost vnitřních podlah nebo příjezdových cest, zabezpečení a podobně.

Problémy se staršími budovami

V drtivé většině případů jde o brownfieldy a čeká je demolice, sanace a nová výstavba. Velkým rizikem budov postavených a kolaudovaných před rokem 1989, které dnes stále některé společnosti využívají, je například jejich zcela nevhodné využití pro výrobu, zpracování či skladování nebezpečných látek.

U budov z 90. let je situace obdobná jako u těch postavených před rokem 1989 − energeticky i ekologicky jsou pro dnešní provozy nevyhovující. Kompletní rekonstrukce takových skladů je v drtivé většině případů sama o sobě neekonomická. Pokud je to možné, developer se snaží využít alespoň části původní konstrukce pro stavbu nové haly − například základové desky nebo betonové nosníky. Pokud to není možné, budova se postaví znovu.

25 cm

Energetická náročnost skladů se výrazně mění. Kolem roku 2005 měly sklady izolaci o tloušťce zhruba osm centimetrů, dnes je to přibližně 18 centimetrů a na střechách dokonce až 25 centimetrů.

Velkou výhodou

starších budov je v řadě případů jejich poloha. Stojí totiž často na místech, kde dnes už není ani metr volné plochy.

Starší budovy jsou také specifické tím, že buď leží ladem, anebo mají dlouhodobého majitele či nájemce, který budovu nějakým způsobem využívá a zpravidla nemá potřebu svou situaci měnit, například budovu revitalizovat nebo se přestěhovat do jiných prostor. V každém případě se však jedná o budovy, které už nesplňují současné standardy průmyslových budov.

Bert Hesselink, group business development manager developera CTP, upozorňuje, že novější sklady už stárnou odlišně. Například úroveň izolace a kvalita podlah jsou v budovách z počátku 20. století obvykle nižší a je obtížné a nákladné je modernizovat. "V důsledku toho bude nájemce čelit vyšší spotřebě energie, tedy vyšším provozním nákladům," říká Bert Hesselink. "Na druhé straně lze vyměnit či vylepšit stavební technologie včetně osvětlení, topení, větrání, klimatizace, postřikovačů, dokovacích dveří a podobně."

Poloha je u starších budov výhodou

Naopak velkou výhodou je u těchto starších a jinak nevyhovujících budov v řadě případů jejich poloha. Stojí totiž běžně na místech, kde dnes už není ani metr volné plochy.

"U starších budov je nejcennější jejich poloha a napojení na dopravní a technickou infrastrukturu − zejména takové plochy, které jsou integrované do městské zástavby anebo do jejich blízkosti zajíždí hromadná doprava," vysvětluje Luboš Rumian, vedoucí oddělení asset a property managementu P3 pro Českou republiku. "Velkou devízou takových pozemků je ve většině případů dobrá dopravní dostupnost, existující přípojky médií v místě a v neposlední řadě i původní využití − průmyslová výroba."

Pokračování textu je k dispozici pouze pro platící čtenáře

Předplatit Logistiku
Jste předplatitel tištěného titulu? Proveďte aktivaci