Trh s logistickými a průmyslovými nemovitostmi zažívá v Česku i v celé střední Evropě období růstu, neboť region díky své poloze i nízkým mzdám přitahuje řadu evropských i globálních firem. Haly i celé komplexy rostou především u dálnic, a i když nejlepší pozemky jsou už dávno obsazené, stále ještě existují místa, kde mohou developeři stavět.

Uživatelé průmyslových budov jsou velmi často pouze nájemci. Pronajímají si plochu hal od majitelů, kterými jsou developeři nebo investiční firmy. Vztah mezi pronajímateli a nájemci stanovuje nájemní smlouva. Její podoba určuje, jakým způsobem bude nájemce platit nejen za užívání budovy, ale také za poskytované služby. Ty se mohou účtovat podle skutečné spotřeby nebo fixním poplatkem. Třeba developer Prologis tento typ nazývá Clear Lease. Pevná platba přináší výhody i nevýhody a v poslední době o ni začíná být ze strany nájemců zájem, neboť s ní mohou lépe dopředu plánovat své náklady.

Možnosti nájemních smluv

Nájemní smlouvy se liší zejména podle doby trvání nájmu, na niž se podepisují, obvykle v souvislosti s typem podnikání nájemce. "Nejkratší doba, na kterou dnes logistické společnosti uzavírají nájemní smlouvy, je tři roky, a to proto, že i výběrová řízení jejich klientů, kterými bývají automotive společnosti, výrobní firmy či e-shopy, se obvykle zadávají na takto kratší období," vysvětluje Silvie Marešová z poradenské firmy Colliers International.

70 %

Podle Prologisu je nyní v České republice 70 procent všech nově uzavíraných smluv ve formě Clear Lease s fixací plateb, takže nájemce dopředu ví, co se mu objeví ve vyúčtování.

3

Vzhledem k tendrům bývá nejkratší doba, na kterou logistické společnosti uzavírají nájemní smlouvy, tři roky.

Délka nájemní smlouvy pro logistické firmy bývá ale nejčastěji pětiletá, spíše výjimečně bývá možnost přerušení po třech letech s takzvanou break option. Někdy je však u přerušení smlouvy nutné počítat s penále. Běžnější je situace, kdy delší, desetileté smlouvy nabízejí možnost předčasného ukončení po pěti letech.

Smlouvy bývají obecně delší v případě prostor pro automobilové společnosti a společnosti podnikající v lehké výrobě, s nimiž se obvykle podepisují na sedm až osm let.

Nadstandard zvyšuje cenu

Nájemné většinou spočívá v ceně za nájem prostor placené za metr čtvereční, servisních poplatcích a poplatcích za správu parku, takzvaných park management fee, což je v podstatě koordinační poplatek za to, že se developer stará o servis. Vše je také indexováno, tedy s každým rokem se v podstatě navyšuje podle hospodářského indexu cenných papírů HICP nebo podle údajů Eurostatu.

V logistických parcích se mohou nájemci setkat s pevnými smlouvami i smlouvami „šitými na míru“.
V logistických parcích se mohou nájemci setkat s pevnými smlouvami i smlouvami „šitými na míru“.
Foto: Prologis

"Hovoříme­-li o těžké či komplexnější výrobě vyžadující náročnější úpravu prostor na míru, a tím pádem i vyšší vstupní investici, délka nájemní smlouvy se prodlužuje až na deset let. Předmětem vyšších nákladů může být třeba požadavek na vyšší nosnost podlahy (standardní je 5 tun/m2, požadavky na navýšení nosnosti mohou být až na sedm či 10 tun/m2), ale i na vybavení haly na míru v podobě strojů či zajištění více přirozeného světla na pracovišti instalací světlíků, lepších systémů větrání, vytápění a podobně. Všeobecně můžeme říci, že čím víc developeři do výstavby a vybavení nadstandardních požadavků v halách na míru investují, tím bývá trvání smlouvy delší," zdůrazňuje Silvie Marešová.

Smlouva na míru, nebo ne?

V logistických parcích se můžeme setkat s institucionálními typy nájemních smluv, které jsou značně rigidní a odpovídají korporátním požadavkům pronajímatele a jeho investorů. Protikladem jsou smlouvy šité na míru projektu.

Předností institucionálních smluv je jejich jednodušší správa − prosazují se zejména v parcích, které jsou součástí větších portfolií. Smlouvy šité na míru naopak umožňují podchycení specifik jednotlivých řešení, a to zejména u projektů na míru v rámci menších portfolií.

Pokračování textu je k dispozici pouze pro platící čtenáře

Předplatit Logistiku
Jste předplatitel tištěného titulu? Proveďte aktivaci