Firmy, které chtějí v dnešní době rozšířit svoje skladové či distribuční prostory, stále častěji volí formu pronájmu. A to i přesto, že ceny nájemného v posledním roce vystoupaly přibližně o čtvrtinu. Stavět sklady do firemního vlastnictví je totiž do jisté míry rizikové. Potřeba nových prostor je často, především u poskytovatelů logistiky, vázaná na konkrétní zakázky s jejich klienty a po ukončení kontraktu nemusí pro volné skladové kapacity najít využití.

"Obecně je trend na trhu dlouhodobě takový, že drtivá většina uskutečněných dealů směřuje do pronájmu," říká Petr Stejskal, konzultant oddělení industriálních nemovitostí ve společnosti JLL. Jde podle něj především o logistické firmy, které uzavírají kontrakty se svými zákazníky většinou na tři až pět let, takže investice do vlastní budovy by se jim nevyplatila.

Naopak budovy do vlastnictví si dnes v České republice nechávají stavět především výrobní firmy. Na rozdíl od logistických společností totiž často vyžadují stavby přizpůsobené na míru, protože kromě skladů zároveň potřebují prostory pro specifické výrobní technologie. "U takových projektů je minimální doba nájmu 10 let a desetiletý nájem se může rovnat ceně, za kterou se nechá budova vystavět," dodává Petr Stejskal.

Firmy mohou být k výstavbě průmyslové budovy motivovány také vládními pobídkami anebo atraktivitou regionů. "Méně likvidní lokality mají výhodu dostupnější pracovní síly, levnějších pozemků, případně i nižších nákladů na stavbu," vysvětluje Ferdinand Hlobil, partner a vedoucí pronájmu průmyslových ploch ve střední a východní Evropě společnosti Cushman & Wakefield. "Návratnost investice do vlastního objektu je stále finančně zajímavá, ovšem většina firem dnes preferuje nájem, který nabízí daleko větší flexibilitu z hlediska délky nájmu, expanze či zmenšení prostor. Další výhodou je přenechání rizik spojených s výstavbou na developerech."

V klíčových regionech se stavět vyplatí

Přes jistou rizikovost se ale i mezi logistickými společnostmi najdou ty, které vlastní budovy chtějí. Mezi ně patří jak nadnárodní společnosti jako například Gebrüder Weiss nebo GLS, tak rostoucí rodinné firmy jako MD Logistika či Bohemia Cargo. Jejich hlavní motivace je podobná - být blízko k zákazníkům. Ať už firemním či koncovým spotřebitelům.

"Rodinné firmy reinvestují zisky z předchozích let do vlastních nemovitostí primárně v regionech, kde začaly se svými podnikatelskými aktivitami, kde to velice dobře znají a důvěřují vybrané lokalitě. Nadnárodní koncerny pak investují do vlastních nemovitostí na svých klíčových trzích primárně v blízkosti hlavních aglomerací," vysvětluje Petr Kovařík, commercial officer společnosti VGP.

3 až 5

Tolik let většinou trvají kontrakty logistických firem. Proto volí spíše pronájmy skladových hal.

Firma MD Logistika tak má například k dispozici na 70 tisíc paletových míst v pronajatém logistickém centru v Horních Počernicích, které je ideálně umístěné s ohledem na hlavní kupní sílu. Dalších 30 tisíc paletových míst pak má ve vlastní centrále v Dašicích u Pardubic, kde také sídlil předchůdce společnosti - státní podnik Mrazírny Dašice. Zde má společnost volnější ruku při úpravách skladu a možnostech další expanze. Letos takto například dokončila část skladu pro mražené zboží a plánuje výstavbu nejen dalších skladových prostor, ale také servisních prostor pro nákladní vozidla.

"Pro nájemní řešení hovoří flexibilita, nevázání kapitálu, outsourcing servisních služeb a určitá variabilita umístění skladu ve vztahu ke konkrétním zákazníkům. Pro vlastnické řešení samozřejmě najdeme pozitiva především v tom, že vlastní objekt je možno kdykoliv a jakkoliv libovolně upravovat, využívat a firma má větší ochranu před cenovými vlivy na trhu s pronájmy nemovitostí a podobně," vypočítává výhody Robert Kuchar, generální ředitel společnosti MD Logistika.

Právě v současné situaci, kdy cena nájemného roste, může být vlastnictví budovy výraznou konkurenční výhodou. "Sklad ve vlastnictví je většinou z dlouhodobého hlediska provozně levnější. Také bývá často upraven na míru již při projektování nebo přestavbě, což šetří náklady na topení, obsluhu či přejezdy," doplňuje výčet výhod Jiří Ullman, produktový specialista skladování společnosti Bohemia Cargo.

Volných prostor rychle ubývá

Na začátku každého rozhodování o tom, zda jít do pronájmu, či do vlastnictví, stojí otázka, jak velký prostor společnost potřebuje aktuálně a jak velký dokáže využít v horizontu tří, pěti či deseti let. U logistických firem je rozhodování závislé na aktuálním kontraktu s klientem, který může být časově a objemově flexibilní. "Logistická společnost na tyto změny musí dokázat pružně reagovat a vlastnictví konkrétní nemovitosti by pro ni bylo spíše břemenem," vysvětluje Dan Šobotník, analytik v realitní společnosti 108 Agency.

Možnost volby mezi nájmem a výstavbou do vlastnictví však nemusí mít každá firma. Podle Dana Šobotníka především v dřívější době neměly větší developerské společnosti zájem stavět skladové haly na míru pro menší zasilatelské firmy, které tak musely jít cestou výstavby do vlastnictví. Možnosti jsou dnes také omezené kvůli převisu poptávky nad nabídkou volných prostor k okamžitému nastěhování. Podíl volných skladů klesl během posledních měsíců až na 3,7 procenta.

"V žádaných lokalitách, jako například v Praze podél dálnice D1 nebo D11, je naprosté minimum volných prostor," říká Dan Šobotník s tím, že to může být důvod pro další zvyšování nájemného.

Na druhou stranu se zejména kolem Prahy začala v poslední době stavět i řada skladových hal spekulativně, tedy bez předem sjednaného nájemce. V těchto případech ale developeři většinou najdou zájemce už zkraje výstavby.

Autoři: Vojtěch Kolář