Z Česka se stává skladový retail park
Z Česka se stává skladový retail park
autor: P3

Českou ekonomiku táhne spotřeba domácností. To ilustrují nejen tržby maloobchodního trhu, které se loni zvýšily téměř o šest procent, ale i množství pronajatých skladů. Retailové řetězce a e-shopy si pronajaly téměř třetinu všech moderních průmyslových hal v Česku. Přitom v roce 2015 to bylo jen 16 procent, jak vyplývá z údajů realitně poradenské společnosti Cushman & Wakefield. K tomu je třeba přičíst i logistické firmy, které se zaměřují na maloobchod.

Tento trend přitom pokračuje - podle zdrojů z trhu, které si nepřály být jmenovány, se v tuzemsku chystá několik retailových společností najmout další distribuční prostory, mezi kterými zřejmě nebude chybět ani hala s plochou čtvrt milionu metrů čtverečních. Na druhou stranu řada firem dává přednost sousednímu Polsku, které sice nemá tak výhodnou polohu jako Česko a zaostává i v rozvoji dálniční sítě, ale jeho nespornou výhodou jsou nižší ceny za pronájem průmyslových budov a rychlejší vyřízení administrativy související s výstavbou.

Obchodníci si zřizují svá distribuční centra převážně kolem Prahy, která je jimi doslova obklopená. Navíc je tu i mnoho logistických firem, které jsou navázané na distribuci zboží do metropole, jež je hlavním spotřebním trhem v zemi s největší kupní silou. Druhou oblastí, kde se soustřeďují převážně e-shopy zacílené na německý či obecněji západoevropský trh, jsou západní a severní Čechy. K tomu přispělo i dobudování dálnice D8.

Retailový park

Ještě před rokem existoval logistický park P3 Prague D11 pár kilometrů od pražského Černého Mostu jen na papíře, dnes se odsud zásobují potravinové řetězce a distribuuje nábytek. První budova tu vznikla na míru pro společnost Exiteria, která zde využívá plochu 10 tisíc metrů čtverečních pro skladování a expedici nábytku. Druhou polovinu haly si pak pronajal Penny Market.

                Zdroj: Cushman & Wakefield

 

Na přelomu loňského a letošního roku byla dokončena další budova, o kterou se dělí čtyři nájemci. Tím největším je firma FM Logistic, který na 17 tisících metrech čtverečních skladuje zboží pro společnost Nestlé. Provozní zázemí pro své prodejny má v parku na D11 také obchodní řetězec Lidl.

Obchodní společnosti stojí i za největšími pronájmy či předpronájmy loňského roku. Například velký automatizovaný sklad vzniká u Prahy na dálnici D8 v CTParku Prague North pro Makro, Internet Mall si nechal postavit další halu v Prologis Parku Prague - Jirny, Sportisimo, které rozvíjí svůj e-shop, si pronajalo další tisíce metrů čtverečních v Prologis Parku Rudná. Stejný developer také staví v Jirnech u Prahy budovu o rozloze přes 30 tisíc metrů čtverečních pro společnost HP Tronic, která provozuje e-shop Kasa nebo kamenné obchody Euronics. I mezi největšími pronájmy logistických společností figurují firmy, které zajišťují zejména služby pro maloobchodní řetězce, jako je Hopi či MD Logistika.

Západočeský ráj německých e-shopů

Co se týče západních a severních Čech, v Panattoni Parku Cheb se dokončuje nová hala pro e-shop Tchiba, v CTParku Bor bude mít nové distribuční centrum německý prodejce knih Weltbild. Od Plzně začne Lidl brzy distribuovat zásilky pořízené přes internet, v minulých letech si na Plzeňsku své logistické centrum zřídily i irský módní řetězec Primark nebo internetový supermarket Allyouneed Fresh. Řada zahraničních e-shopů přitom svůj sklad přestěhovala do Česka z Německa a mají sloužit především k obsluze západo- či středoevropského trhu.

K nim patří i řetězec DM drogerie. Od léta začne distribuovat zboží, které si u něj zákazníci objednají po internetu, z Boru u Tachova. Logistické centrum se sem přesouvá z hesenského Alzenau kvůli velkému nárůstu on-line prodeje. Provozovat ho bude logistická společnost Loxxess, jejímž vlastníkem je firma Amberger Familien, s níž DM drogerie dlouhodobě úzce spolupracuje. E-shop německé drogistické firmy se přitom má rozběhnout i v Česku.

Výrazný nárůst zájemců o pronájmy mezi firmami z oblasti retailu a e-commerce, přibližně o desetinu, loni zaznamenal i developer průmyslových nemovitostí P3. Kromě již zmíněných transakcí loni dostavěl další halu pro prodejce oděvu a obuvi VF Corporation nebo přesunul do svých prostor on-line supermarket Košík.cz.

Polská konkurence

Razantní nárůst pronájmů skladových prostor maloobchodními prodejci potvrzují i čísla realitně poradenské společnosti 108 Agency. Z celkového objemu ploch, u jejichž pronájmu loni asistovala, bylo 32 procent z e-commerce a dalších 25 procent z FMCG, tedy prodeje rychloobrátkového spotřebního zboží v řetězcích.

Výstavba retailových skladů by přitom mohla být ještě o poznání větší. Velkým konkurentem je totiž sousední Polsko, kde loni maloobchodní prodejci, zejména pak e-shopy, také zvýšili poptávku po distribučních centrech, a to o pět procentních bodů.

Podle Ferdinanda Hlobila, vedoucího týmu průmyslových nemovitostí poradenské společnosti Cushman & Wakefield, jsou v Polsku nejnižší ceny za pronájem skladů z celého regionu. Například oproti Česku to může být až o 40 procent méně. Navíc v Polsku probíhá rychleji i stavební řízení.

To může být i jedním z důvodů, proč se americký e-shop Amazon usídlil v Polsku výrazně víc než v Česku. Internetový obchod v posledních letech v tuzemsku zrušil už dvě plánované stavby - velké distribuční centrum mělo vyrůst u Brna, sklad pro reverzní logistiku pak v pražských Horních Počernicích. Tento sklad sice vyroste nakonec nedaleko Bratislavy, jinak ale Amazon letos oznámil, že v Polsku postaví v pořadí už páté distribuční centrum. Nová hala v Sosnovci na jihu země, kterou postaví developer Panattoni, bude mít rozlohu 134 tisíc metrů čtverečních. Projekt by měl být dokončen v říjnu.

Vedle toho Amazon provozuje distribuční centrum, které mu pronajal developer Goodman u Vratislavi, a další haly od Panattoni nedaleko Vratislavi, u Poznaně a ve výstavbě je i distribuční centrum u Štětína. To Amazon označuje za sklad osmé generace, což zjednodušeně znamená, že v něm chce do práce zapojit i roboty. Blízko moderního skladu Amazonu ve Štětíně postaví své obří distribuční centrum také německý e-shop s oblečením Zalando.

Levnější nájmy

Ještě před osmi lety byly základní ceny za pronájem moderních skladů v Polsku o něco vyšší než v Česku (viz tabulka). Postupně se ale situace obrátila a dnes jsou sledované sazby přibližně o desetinu výhodnější u našich sousedů. V reálu je to ale často mnohem více.

Zdroj: Cushman & Wakefield

 

"V Polsku jsou opravdu výrazně levnější nájmy, obecně je tam mnoho věcí levnějších. Obrovské politické téma jsou nyní mobilní operátoři, podobné je to v případě developerů, kteří jsou schopní nabídnout věci a řešení, které v Česku nenabízejí. Od layoutu hal po smluvní podmínky a ceny. Nově postavená áčková hala vyjde v Polsku leckdy levněji než starší béčkový sklad v České republice," říká Daniel Knaisl, jednatel české, slovenské a polské pobočky logistické společnosti Geis.

K cenovým rozdílům přispívá i to, že zatímco v Česku trvá celé řízení kolem schvalování nového skladu, tedy hodnocení vlivů na životní prostředí EIA, územní rozhodnutí a stavební povolení, často i dva roky, v Polsku je to výrazně méně. "V Polsku loni proběhla pozemková reforma, poměrně významná. Možnosti developmentu se hodně omezily, ale pořád platí, že když už v Polsku dostanete územní rozhodnutí, tak už můžete rovnou stavět. Na základě územního plánu, který jasně a podrobně definuje, co se může postavit," říká šéf 108 Agency Jakub Holec. Podle něj jsou stavební náklady v Polsku jedny z nejnižších v Evropě. Ve srovnání s Českou republikou je výhodnější i samotná cena pozemků. Developeři tak mohou stavět levněji, a proto si mohou dovolit nasadit nižší nájmy.

Tato situace přímo ovlivňuje výstavbu moderních průmyslových nemovitostí na severní Moravě. "Boom v Česku se vyhýbá Ostravsku. Jsou tam průmyslové pozemky a zóny, ale když už jsou tendry, které řeší Česko, Polsko, Slovensko, tak to většinou končí v Polsku, kde jsou levnější nájmy i levnější pracovní síla. Proto je polské Slezsko velice úspěšné," popisuje Jakub Holec.

Vedle výhodnějších pronájmů skladových hal táhnou firmy do Polska i nižší náklady na nákladní dopravu. "Logistický trh je tam hodně náročný - jde především o vyjednávání o cenách. Cena je většinou 'až' na prvním místě. O významné loajalitě ale nelze mluvit ani v Česku a na Slovensku - na rozdíl od západních zemí, kde je standardem, že když spolu partneři dlouho spolupracují, nejde pak o pár centů, ale o vazbu, dobrou spolupráci a spokojenost. V Polsku je běžné, že přijde konkurence, nabídne o něco nižší cenu a klient je ochotný k němu hned přejít," popisuje Daniel Knaisl.

Na druhou stranu stále podle něj platí, že Polsko za Českem zaostává v kvalitně infrastruktury, byť se v posledních letech rapidně zlepšila. To dopravu naopak prodražuje.

Trend pokračuje

Velká výstavba logistických center pro prodejce spotřebního zboží bude letos v Česku nejspíš pokračovat. "Řešíme například britský e-shop s módou, který bude otvírat v Německu svou síť. Sklad ale bude mít v severních Čechách, kde zaměstnají 450 lidí na relativně malé ploše," uvedl Jakub Holec.

Podle neoficiálních informací by v Česku mohly vzniknout i nové sklady s mnohem většími rozměry, než má budova Amazonu v Dobrovízi. Zájem o výstavbu budovy s plochou přes 200 tisíc metrů má například jeden významný retailový řetězec a také prodejce nábytku.

Ve hře je také rozšíření skladu logistické společnosti zaměřující se na internetový obchod - 4PX Express -, v níž má podíl i největší světový e-commerce portál Alibaba. Dohoda, podle níž by firma měla v Česku zaměstnat kolem 400 lidí, byla podepsána během loňské návštěvy premiéra Bohuslava Sobotky v Číně. Zakladatel společnosti 4PX Express Kevin Li pak loni na podzim uvedl pro singapurský zpravodajský server StraitsTimes.com, že plánuje rozšířit svou zahraniční logistickou síť. Přitom zmínil i Českou republiku, kde by mělo vzniknout distribuční centrum pro západní Evropu, v němž by postupně našlo práci až 600 lidí.

4PX Express je jednou z největších čínských logistických firem, které zajišťují e-shopům obchod mezi Čínou a zahraničím. Spolupracuje například s AliExpressem, TaoBaem, eBayem nebo Neweggem. V Česku aktuálně provozuje sklad v Boru u Tachova. K majitelům 4PX patří například singapurská pošta SingPost, ale také Alibaba, který loni získal 15procentní podíl přes logistickou firmu Cainiao.

Tento joint venture, který vznikl v roce 2013, je jakousi prodlouženou logistickou rukou Alibaby. Součástí podniku je ale i dalších 90 logistických firem a balíkových přepravců. Cainiao funguje jako jejich sdružení a zároveň poskytovatel a správce softwaru, který spletitou logistickou síť organizuje. Vlastní jen minimum skladů, které zřídil pro menší partnery, aby podpořil jejich zahraniční expanzi. Jinak spoléhá na distribuční síť svých "členů". Propletenec vlastníků 4PX Expressu komplikuje i fakt, že Alibaba zároveň vlastní podíl v SingPostu a některých dalších expresních firmách.

Internetové obchodování ovlivňuje výstavbu skladových hal prakticky po celém světě. Příkladem může být americký severovýchod, kde dřív vznikala distribuční centra hlavně v průmyslových zónách kolem hlavních dopravních tahů u New Jersey. On-line prodejci a logističtí operátoři ale stále více hledají prostor blíž centrům nejhustěji osídlených oblastí. Kvůli tomu se ceny za pronájem v oblasti New Jersey koncem loňského roku zvýšily o 14 procent, jak uvedl The Wall Street Journal. 

Článek vyšel v aktuálním čísle časopisu Logistika

Autoři: Radek Novotný