Několik rozlehlých skladových budov začalo v poslední době vznikat kolem vyústění tří dálnic na západě Prahy. Developeři tu stavějí z velké části bez předem dojednaného nájemce, tedy na své riziko.
Několik rozlehlých skladových budov začalo v poslední době vznikat kolem vyústění tří dálnic na západě Prahy. Developeři tu stavějí z velké části bez předem dojednaného nájemce, tedy na své riziko.
autor: Cushman & Wakefield

V blízkém okolí pražského mezinárodního letiště v Ruzyni začalo v poslední době vznikat několik nových skladových hal. Jde většinou o takzvanou spekulativní výstavbu, kdy developer zatím nemá předem dojednané nájemce, a jde tak do určitého rizika. Podíl této výstavby podle statistik sdružení IRF v druhém i třetím čtvrtletí letošního roku vzrostl na 32 procent oproti 16 procentům v prvním kvartálu.

Území kolem vyústění dálnic D5, D6 a D7 z Prahy je přitom jednou z oblastí nejvíc zastavených moderními průmyslovými areály. Přesto je o toto strategicky položené místo stále velký zájem.

"Objem spekulativní výstavby v poslední době skutečně vzrostl, značí tak důvěru developerů v trh, který je jim za současných podmínek nakloněn. Často se setkáváme s tím, že developer začne výstavbu nové budovy spekulativně, ale již během výstavby se najde nájemce, a tak je budova dokončena jako předpronajatá," upozorňuje Milan Růžička, junior konzultant průmyslového oddělení poradenské společnosti JLL.

Spekulativní výstavba v "pokrizových" letech 2010 až 2015 tvořila průměrně kolem desetiny hotových hal, loni to byla už více než čtvrtina, a letos dokonce třetina. "Pokud tato čísla srovnáme s lety před krizí, tedy 2007 a 2008, tenkrát spekulativní výstavba dominovala a dosahovala 60 až 70 procent celkového objemu," říká Blanka Vačkova, vedoucí výzkumu JLL.

Jeneč, Pavlov nebo Rudná

Jeden z největších developerů průmyslových nemovitostí na českém trhu, Prologis, například nedávno začal stavět novou budovu s plochou téměř 15 tisíc metrů čtverečních u vesnice Jeneč, která má být hotová na začátku příštího roku. V současnosti tu stojí už dvě velké haly, které si pronajímají firmy Červa nebo Teldoo, a v těsném sousedství má svou centrálu logistická firma Gebrüder Weiss. Prologis tu přitom má pozemky i na další výstavbu.

32 %

je v Česku podíl spekulativní výstavby skladů, kdy developer zatím nemá předem dojednané nájemce, a jde tak do určitého rizika.

"Rychlost, s jakou jsme pronajali předchozí spekulativní budovu a dosáhli plné obsazenosti celého parku, dokládá vysokou poptávku ze strany zákazníků po prostorách v okrese Praha-západ," řekl Martin Baláž, ředitel pro pronájem a výstavbu společnosti Prologis pro Českou republiku a Slovensko.

O kousek dál, u obce Pavlov, zase staví firma Panattoni. Nová hala má mít v první fázi 25 tisíc metrů čtverečních a v budoucnu by se mohla rozšířit až téměř na dvojnásobek. I v tomto případě jde o spekulativní výstavbu.

"Deset let po vypuknutí velké hospodářské krize se úplně proměnila ekonomika i průmyslový development. Jasně vidět je to na spekulativní výstavbě, která zejména v Praze a dalších velkých městech prožívá renesanci. Zatímco v období krize zůstávaly tyto budovy prázdné, v současnosti jsme svědky toho, že již během dokončování výstavby jsme velmi blízko podpisu smlouvy s novým nájemcem," říká Pavel Sovička, generální ředitel Panattoni Europe pro Českou republiku a Slovensko.

Nová budova bude splňovat mezinárodní ekologickou certifikaci BREEAM. "Zelené budovy s minimálním dopadem na životní prostředí jsou trendem, protože šetří nejen přírodu, ale také náklady investora," říká Klára Sobotková, obchodní ředitelka Panattoni Europe pro Českou republiku a Slovensko.

Tento logistický park u Pavlova na D6 začal vznikat teprve před dvěma lety. Loni zde otevřela svůj sklad společnost DSV, letos sem pak švýcarská logistická firma Panalpina sestěhovala své české pobočky do nové centrály. I tento sklad začal původně vznikat bez jistoty podepsané smlouvy.

Český trh průmyslových nemovitostí v číslech (Q3/2017)

 

 

  • Celková rozloha - 6,75 mil. m2
  • Q3 dokončeno 92 000 m2
  • Průměrná neobsazenost 3,7 %
  • 245 000 m2 volných ploch
  • Ve výstavbě 708 000 m2 skladových ploch
  • Z toho v Praze ve výstavbě 296 000 m2
  • V Karlovarském kraji ve výstavbě 108 000 m2
  • V Ústeckém kraji ve výstavbě 76 600 m2
  • Nájemné v Praze - 3,60 - 5,00 eur/m2/měsíc
  • Nájemné v Brně - 4,00 - 4,70 eur/m2/měsíc
Vybrané nové pronájmy nebo předpronájmy skladů (Q3/2017)

 

 

 

  • FM Logistic (CTP Park Cheb) - 55 030 m2
  • FM Logistic (P3 Park Lovosice) - 30 000 m2
  • Raben (CTP Park Prague East) - 26 270 m2
  • Vafo Praha (Prologis Park Rudná) - 23 710 m2
  • Petainer (CTP Park Aš) - 22 180 m2

Zdroj: 108 Agency, IRF

Logistický areál je pokračováním nedaleké průmyslové zóny, jejíž kapacitu vyčerpala výstavba obřího distribučního centra e-shopu Amazon. Vedle v Jenči zase společnost VGP staví pro čínskou firmu 4PX Express, logistického partnera internetového prodejce Alibaba, distribuční centrum s plochou 65 tisíc metrů čtverečních.

Čínská expanze do českých skladů

Kolem pražského letiště se v poslední době shlukly už tři čínské firmy, které se pohybují v internetovém obchodu, a obsadí tu dohromady téměř 100 tisíc metrů čtverečních. Vedle zmíněné 4PX to jsou ještě e-shopy Linemart a Stonebridge.

"V současné době v České republice působí čínské firmy, které podnikají zejména v oblasti logistiky a e-commerce a které k nám expandují ze západní Evropy, kde mají vybudované zázemí. Do určité míry sledují pohyb svých globálních konkurentů," říká Peter Kolenčík, senior konzultant společnosti 108 Agency.

"Čínské firmy, které se o český trh industriálních nemovitostí aktuálně zajímají, obvykle získaly zakázku pro české nebo německé společnosti a musí co nejdříve zahájit logistiku nebo subdodavatelskou výrobu. Jde zejména o dodávky pro automobilový průmysl nebo e-commerce. Velký zájem je proto o pronájem industriálních prostor v Praze-západ a v západních/severních Čechách," uvedl Jakub Holec, šéf 108 Agency.

Zástupci této realitní poradenské firmy se nedávno rozjeli právě do Číny, kde hledali další zájemce o vybudování skladů v Česku. "Mnoho čínských firem, které se do střední Evropy teprve chystají, zmiňovalo výrobu s přidanou hodnotou s využitím moderních technologií a know-how. Podmínkou jejich expanze je však odpovídající infrastruktura v místě. Zájem projevovaly o Českou republiku a Polsko, eventuálně západní Slovensko. Čínské firmy jdou ve stopách japonských firem, které se na našem trhu úspěšně etablovaly na přelomu devadesátých a nultých let," doplnil Peter Kolenčík.

Tenčí nabídka

K dalším plochám, které v oblasti pražského letiště začaly nyní vznikat, patří sklad pro českého výrobce krmiv pro psy a kočky Vafo, jejž staví zmíněný americký developer Prologis v Rudné u Prahy. Ten tak čtyři roky po akvizici logistického parku naplní jeho finální kapacitu.

"Nabídka pozemků kolem dálnic se stále tenčí, developeři se snaží zajistit pozemky pro budoucí výstavbu - v současnosti jsou kromě již zavedených parků připravené zóny například v Tuchoměřicích či Chrášťanech, ale zajistit si nové pozemky je stále těžší," říká Milan Růžička.

Vývoj spekulativní výstavby průmyslových nemovitostí v České republice
Rok Podíl
2010 4 %
2011 7 %
2012 8 %
2013 5 %
2014 11 %
2015 12 %
2016 26 %
Q1/2017 16 %
Q2/2017 32 %
Q3/2017 32 %
Zdroj: JLL, IRF

Další lukrativní oblastí pro developery průmyslových nemovitostí je východ Prahy kolem dálnic D10 a D11, zejména oblast kolem Jiren a Horních Počernic. Zde se nachází i největší logistický areál v Česku, jehož zastavěná plocha se blíží 400 tisícům metrů čtverečních. Aktuálně tu vznikají dvě haly, jedna pro výrobce elektrozařízení Sécheron Tchequie, který už v parku působí a nyní zde plánuje rozšíření. Druhá hala zatím na své nájemce čeká.

"Obsazenost logistického parku v Horních Počernicích se dlouhodobě blíží 100 procentům. Jsme si proto jisti, že dostavěné budovy obsadíme velmi rychle," říká Tomáš Míček, ředitel firmy P3 pro Českou republiku, která park vlastní.

České sklady narostly o dvě třetiny

V Česku se v posledních letech staví logistické parky skutečně ve velkém. Podle studie poradenské společnosti Colliers se celkové množství skladových prostor určených k pronájmu zvýšilo o dvě třetiny na 6,6 milionu metrů čtverečních. Důvodem je hlavně nárůst maloobchodních firem, zejména e-shopů.

K velkému nárůstu došlo především v Praze a okolí, kde je 40 procent všech moderních nájemních skladů v České republice. Dále pak kolem dálnic D1 a D5, kam přicházejí hlavně firmy, které posílají zboží do Německa a na další západoevropské trhy.

Kvůli vysoké poptávce po skladech kolem Prahy tu také výrazně narostly nájmy. Průměrně je to přibližně 4,80 eura za měsíc, ve srovnání s 2,60 eura za měsíc před pěti lety. Nicméně jedná se o orientační ceny, do kterých nejsou zahrnuty různé pobídky, energie nebo nájmy kancelářských prostor, které bývají součástí skladových hal.

"Růst trhu potvrzuje i jeho rostoucí popularita mezi investory, i přesto se ale trh stále potýká s nerovností mezi nákupním apetitem a dostupností produktu; mnoho developerů v České republice má tendenci spíše 'vlastnit' než 'prodávat'. To také odráží silný tržní podíl některých velkých hráčů na trhu," řekl Ondřej Vlk, vedoucí výzkumného oddělení Colliers International v ČR. K těm patří právě zmíněné firmy Panattoni, P3 a Prologis a vůbec největším developerem skladových hal je CTP.

Rozvoj trhu s průmyslovými a logistickými nemovitostmi podle analýzy koresponduje také s prudkým poklesem nezaměstnanosti. "Nedostatek pracovních sil se stává největším omezením a ohrožením dalšího rozvoje odvětví průmyslových skladů v České republice," doplnil Petr Zaoral, ředitel oddělení průmyslových prostor společnosti Colliers pro ČR.

Dalším omezením rozvoje výstavby skladů je pomalé rozšiřování dálniční sítě. Loni byla dokončena dálnice D8 a téměř okamžitě tu vzrostla poptávka po průmyslových nemovitostech v přilehlém regionu, zejména kolem Ústí nad Labem. Novou pobočku tu například nyní otevřela logistická firma Geis.

Autoři: Radek Novotný