Je však nutné poznamenat, že do těchto čísel mohutně přispívají renegociace a prodlužování smluv, které v některých kvartálech činí i 50 % z celkové aktivity na trhu. Ukazatel, který nám vyjadřuje celkový nárůst trhu, je čistá absorpce, která je očištěna o renegociace, odcházející či bankrotující společnosti či prodlužování smluv. Čistá absorpce nevykazuje tak pozitivní čísla, jako celková realizovaná poptávka, ale je stále v černých a na ČR poměrně zdravých číslech. Posledních 6 měsíců se čistá absorpce drží okolo 50 tis. m². Příznivým faktem pro developery je i realizace nájemních transakcí větších než 20 tis. m², které jsme zaznamenali v prvním kvartále 2010. Investoři-nájemníci mají důvěru v Českou republiku a nebojí se zavazovat k dlouhodobým nájemním vztahům.

Poptávka po průmyslových prostorech je v současné chvíli generována obzvláště relokacemi výrobních prostor ze západu a vznikem nových distribučních regionálních center, která využívají výhod ČR jako je příznivá poloha v rámci Evropy a nižší náklady na pracovní sílu. Z hlediska vyhledávaných lokalit je oproti roku 2009 současná poptávka lehce větší po mimopražských regionech. V posledním kvartále se například plzeňský region podílel na celkové poptávce padesáti procenty a zažil tak historicky rekordní čtvrtletí.

Významným faktem posledních měsíců je téměř nulová spekulativní výstavba. V tuto chvíli je rozestavěných pouze cca 70 tis. m². Developeři jsou však připraveni dodat další prostory v rámci svých parků během 5 až 7 měsíců od podpisu budoucí nájemní smlouvy. Tento postup při nájemních transakcích vidíme jako obecný trend následujících let. Nájemci se budou muset naučit opět na své prostory pár měsíců čekat a často uvidíme výstavbu prostor na míru. Neobsazených průmyslových prostor je sice stále cca 16,5 % z celkových 3,4 mil. m², nicméně během předchozích 9 měsíců začalo docházet k jejich postupnému snižování. Pokud se čistá absorpce udrží ve vysokých číslech nad 50 tis. m² každý kvartál, budeme v některých regionech v horizontu 6 až 12 měsíců svědky nedostatku připravených prostor.

Z hlediska nájemného jsme byli na přelomu roku svědky transakcí s historicky nejnižším nájemným. V návaznosti na celkově se snižující neobsazenost a omezení konkurence mezi developery nám průměrná hladina nájemného začíná v některých regionech lehce stoupat. Toho se snaží některé společnosti využít a jsou ochotné v těchto dnech podepisovat 7- či 10leté nájemní smlouvy zaručující dlouhodobě výhodné podmínky, které jsou stále pod českým i evropským průměrem.

Pokud bychom měli dlouhodobější vývoj trhu s průmyslovými nemovitostmi v ČR shrnout, tak bychom mohli konstatovat, že rekordní roky 2007 a 2008 vystřídalo masivní ochlazení v roce 2009, kdy se poptávka snížila o 60 % a nyní jsme svědky stabilizace trhu s pozitivním výhledem do budoucna.

Ing. Filip Kozák,
vedoucí oddělení pronájmů průmyslových nemovitostí, CB Richard Ellis

Rozložení industriálních projektů v ČR