Zejména v Praze a jejím okolí, ale i v dalších větších městech se v poslední době stavějí tzv. SBU (small business units), ať už v samostatných komerčních parcích, nebo v rámci větších průmyslových areálů. Využívají je hlavně menší firmy, které potřebují skloubit na jednom místě administrativu, logistické i obchodní aktivity a hledají přitom reprezentativní prostory dostupné pro zaměstnance, obchodní partnery, případně i koncové zákazníky. Ani velké firmy se ale tomuto formátu nevyhýbají, když například "doplňují již zavedené centrální portfolio velkokapacitních výrobních či skladových hal a vytvářejí menší regionální pobočky s návazností na konkrétní lokalitu," říká Pavel Rufert, konzultant oddělení industriálních nemovitostí JLL.

DOHÁNÍME ZÁPAD

Tento koncept je v západní Evropě a Severní Americe už léta součástí běžné nabídky trhu průmyslových nemovitostí. "Malé obchodní jednotky tam jsou velmi rozšířené. Lze říci, že jsou na tamějším trhu standardem," zdůrazňuje Jakub Holec, jednatel a majitel společnosti 108 Agency.

Tento trend ukazuje, že i náš trh vyspívá a na západní Evropu se dotahuje, myslí si Peter Bečár, šéf developerské společnosti P3 pro střední a východní Evropu. "Také to ukazuje na fakt, že i menší firmy mají zájem rozšiřovat své ekonomické aktivity," dodává. V zahraničí si tento koncept oblíbily především malé a střední společnosti, které typicky prodávají například nábytek, autodoplňky, keramiku, ale i menší montážní nebo výrobní firmy, autoservisy či technologické společnosti.

"Tento model je velmi oblíbený především v Německu, jelikož má velmi silnou základnu místních firem, které hledají menší prostory nabízející možnost růstu. Tyto společnosti chápou výhody pronájmu kvalitních distribučních prostor a s rostoucí poptávkou se jim přizpůsobil také trh," myslí si Martin Polák, senior viceprezident a ředitel společnosti Prologis pro Českou republiku a Slovensko.

Podle Pavla Ruferta jsou malé multifunkční jednotky například v Německu, Rakousku, Belgii nebo Nizozemsku často k dispozici i v menších městech, a to nejen k pronájmu, ale i ke koupi do vlastnictví.

Podobným trendem jako výstavba jednotek SBU je nárůst menších jednotek v klasických logistických parcích, které ale bývají dál od center měst, stále jsou ovšem v relativně dostupné vzdálenosti i hromadnou dopravou. "Logistické parky jsou koncipované tak, aby umožnily flexibilitu a levné skladování velkého objemu zboží, s výbornou dopravní dostupností kamionovou dopravou. Nejmenší jednotky v těchto areálech jsou většinou o velikosti cca 2000 metrů čtverečních," říká Laurent Jechoux, senior konzultant průmyslového týmu Cushman & Wakefield. V poslední době zde ale developeři nabízejí i možnost jejich přepažení na menší prostory.

LETŇANSKÝ BROWNFIELD

Jedním z příkladů SBU je Business Park Letňany na kraji Prahy nedaleko začátku dálnice D8. Od loňského roku vzniká na brownfieldu v rámci letňanské průmyslové zóny, jejíž součástí je i výstaviště. Během příštích čtyř až pěti let tu má na 26 tisících metrech čtverečních vzniknout pět bloků s jednotkami o velikosti mezi 200 a 600 metry čtverečními se světlou výškou 7,5 metru. Některé z nich bude možné propojit. Jednotky jsou určené k pronájmu; z 20 až 40 procent je tvoří kancelářské plochy a z 60 až 80 procent výrobní nebo skladové plochy.

Na podzim loňského roku se tu zatím otevřela první hala, která byla už před dokončením z většiny obsazena. Mezi nájemníky patří například prodejce barev, výrobce zdravotnického materiálu nebo opravna autoskel. Nyní jsou tu volné ještě dvě jednotky, po jejich obsazení se začne stavět druhá hala.

I DO VLASTNICTVÍ

Podobný areál jako v Letňanech vzniká pár kilometrů za Prahou v průmyslové zóně Jeneč, v níž aktuálně staví svůj nový logistický park developer Prologis, a v nedaleké Dobrovízi vzniká obří distribuční centrum Amazonu. Koncept Jeneč Business Parku se ale liší v tom, že jeho developer ILD nabízí obchodně-logistické jednotky do vlastnictví, a ne do nájmu, jak to bývá obvyklé.

I tento projekt se bude stavět v několika fázích. Celkem zde má vzniknout 30 komerčních jednotek s plochou kolem 200 metrů čtverečních, které bude možné spojovat i do větších celků. Předpokládané využití je i tady víceúčelové, tedy sklad či výroba, prodejna nebo showroom a kanceláře. Zatím byla dokončena první fáze, která zahrnuje 10 jednotek, z nichž prodáno je pět a další čtyři jsou rezervované. Mezi vlastníky jednotek patří například výrobce maziv nebo dodavatel nutričního programu. "Výstavba dalších fází se bude odvíjet od situace na trhu a zájmu potenciálních zákazníků," dodává Jakub Holec, který prodej nemovitostí zajišťuje.

BOXY NA POMEZÍ

Jako jeden z mála developerů industriálních nemovitostí u nás nabízí koncept podobný SBU už řadu let společnost CTP. Pod názvem CTBox je poskytuje například ve svém parku v Plzni na Borských Polích v těsné blízkosti velkoobchodu Makro, v centru Brna a v Ostravě-Hrabové nedaleko dálnice D1. Jednotky mají plochu 450 až 800 metrů čtverečních.

"Malé obchodně-průmyslové jednotky se hodí spíše na pomezí komerčních a průmyslových zón než do logistických parků. CTBoxy umisťujeme do lokalit s výbornou viditelností a dostupností pro osobní i nákladní dopravu a také v blízkosti městské hromadné dopravy," popisuje obchodní ředitel největšího tuzemského developera průmyslových nemovitostí Jaroslav Kaizr.

Uživateli jsou podle něj společnosti, které v regionu potřebují mít své obchodní a marketingové zastoupení nebo showroom pro ukázku produktů svým klientům a se zásobou těchto produktů pro případný prodej. CTBoxy jsou vhodné i pro menší výrobu, laboratoře, testovací prostory a různé druhy služeb.

CTP plánuje rozvoj konceptu menších komerčních jednotek i do dalších lokalit. Vzniknout mají v Hradci Králové nebo v Nupakách u Prahy a plánují se také v rámci obchodního parku Chrášťany. Developer tam s nimi počítá v jedné ze dvou chystaných hal.

Další malé jednotky od velikosti cca 300 metrů čtverečních k dlouhodobému pronájmu chystá společnost Segro v Hostivici u Prahy, doplňuje Jakub Holec. A předloni otevřel Raiffeisen - Leasing první fázi projektu H-Park Heršpice v Brně u dálnice D1, který rovněž nabízí mix obchodních, skladových a kancelářských prostor.

MALÉ SKLADY VE VELKÝCH PARCÍCH

Menší multifunkční jednotky se rozvíjejí v poslední době i v klasických průmyslových parcích dál od center měst. CTP koupilo na podzim od AFI Europe logistický areál na devátém kilometru dálnice D8. Jeho součástí je i pozemek, na kterém můžou vzniknout další haly s celkovou plochou 70 tisíc metrů čtverečních.

V parku by ale dále neměly vyrůst klasické skladové haly jako ta, která tu už stojí. "Dlouhodobě se budeme snažit v této lokalitě implementovat koncept byznys parku s multifunkčním využitím," říká Jaroslav Kaizr. Místo je od Prahy už poměrně vzdálené, jednotky by proto měly být o něco větší, než je typické pro koncept SBU. Přitáhnout by tak mohly například zájemce o zřízení obchodního zastoupení nebo menších specializovaných logistických či výrobních provozů.

POLSKÝ ÚSPĚCH

Developer Prologis se věnuje spíš výstavbě velkých skladových hal, přesto i tato firma otevřela loni ve svém parku v Polsku u města Vratislav novou budovu s menšími jednotkami na ploše více než 18 tisíc metrů čtverečních. Jednotlivé prostory tu začínají od 650 metrů čtverečních a kombinují kanceláře a sklad. "Projekt zaznamenal velký úspěch, který nám pomohl posílit naši obchodní strategii v regionu. Na tuto investici jsme velmi hrdí, protože budova byla ještě před dokončením výstavby ze 75 procent předem pronajata," říká Martin Polák.

Na českém trhu pak developer nabízí menší prostory ve svém parku v Rudné u Prahy, který koupil teprve loni na podzim. Jednotky tu začínají na 800 metrech čtverečních a podle Martina Poláka je po nich značná poptávka. "Tento typ prostoru se perfektně hodí pro místní malé a středně velké firmy. Ideální jsou také pro malé firmy, které chtějí v daném regionu začít podnikat," doplňuje Polák. Na Slovensku firma tento koncept zatím nenabízí, aktuálně tu ale tuto možnost sleduje a vyhodnocuje.

Trendu se přizpůsobuje i developer P3. "V našich parcích, hlavně na D8, jsme zmenšili jednotky. Nejsme ještě na úrovni 100 metrů čtverečních, ale nabízíme zhruba 500 až 1000 metrů. Prostor pro menší jednotky je také v Horních Počernicích. Souvisí to i s tím, že okolo měst stále vznikají satelity. Některé sklady se proto staly prodejními místy. V Počernicích je třeba Alza Drive nebo Pet Center," popisuje Peter Bečár z P3.

REVOLUCE V RETAILU

Vedle zlepšených ekonomických ukazatelů u středoevropských zemí souvisí podle některých odborníků z realitní branže zvýšená poptávka po menších víceúčelových jednotkách i s rozvojem on-line obchodování. "V poslední době sílí zájem po těchto prostorech ze strany internetových prodejců, kteří u nás umisťují svá odběrná místa," říká Jaroslav Kaizr z CTP.

Podle Petera Bečára se skladové parky v souvislosti s novými nákupními návyky a transformací dodavatelských řetězců změní v budoucnu ještě výrazněji. "Ty, které jsou blíže centrům měst, změní svůj koncept a stanou se víceméně retailovými centry. Svůj koncept totiž mění řada obchodních firem. Mnoho velkých retailových řetězců nyní pochopilo, že internet je součástí dnešního obchodu a že tak to bude vypadat i do budoucna. Všichni teď hledají způsob, jak toho využít a jak nastavit své prodejní kanály. I internetové obchody mění svůj provoz. Například jedno z největších knihkupectví na Slovensku, které začínalo na internetu, za poslední roky otevřelo několik kamenných prodejen. Někteří standardní retailoví obchodníci budou mít showroom pro zboží, které budou prodávat přes internet - podobně jako internetové obchody. Pak se také rozrůstají různé sítě odběrných míst. Toto všechno dneska mění logistiku," říká Peter Bečár.

KOMPAKTNÍ POBOČKY

Tento proces ilustruje i nedávno otevřená pobočka e-shopu Alza.cz na pražských Hájích. Ta má plochu 1100 metrů čtverečních, kterou tvoří z poloviny sklad a z druhé showroom s prodejnou. "Jedná se o převratný krok, kdy model, na který jsou zvyklí naši zákazníci z centrály v Praze-Holešovicích, zavádíme do širší prodejní sítě. Holešovický showroom navštívilo v roce 2013 více než milion zákazníků," uvádí Šárka Jakoubková, PR manažerka Alza.cz, s tím, že tento koncept se bude rozšiřovat i do dalších měst.

"Kompaktní malé jednotky jsou pro provoz e-shopů ideální, protože odtud mohou administrovat zakázky a rovnou mají přehled o expedici zboží ze skladu. Je to levnější alternativa k pronájmu klasických retailových jednotek. Nabízí také větší skladové zázemí než čistě maloobchodní projekty," říká Pavel Rufert z JLL.

LOKALITA JE KLÍČOVÁ

Díky rostoucí české ekonomice v Česku přibývají firmy, kterým sice zatím stačí poměrně malé prostory, můžou si je ale už dovolit pronajmout v moderním, reprezentativním areálu. "Malé obchodně-průmyslové jednotky mají na trhu své místo a s rostoucí ekonomickou aktivitou se budou dále prosazovat," myslí si Jaroslav Kaizr.

Podle Jakuba Holce se bude jednat sice o dlouhodobý, ale ne masový trend. "Důvodem je cena. Počáteční náklady na výstavbu malých obchodních jednotek jsou dvojnásobné oproti nákladům na výstavbu velkých jednotek. Tomu odpovídá i vyšší cena nájemného za malé jednotky a ne všechny firmy jsou ji ochotny při srovnání s dalšími nabídkami na trhu platit. V současnosti sledujeme trend, kdy si majitelé firem pořizují tyto prostory do osobního vlastnictví a následně je své vlastní firmě pronajímají," uvedl.

Tradičních průmyslově-komerčních areálů s menšími jednotkami, jaké jsou běžně k vidění v západní Evropě, je u nás zatím stále poměrně poskrovnu a většina již existujících je zatím v první fázi rozvoje. "SBU jsou z hlediska investice více rizikové než logistické parky. Tímto je jejich spekulativní výstavba výjimečná," myslí si Laurent Jechoux z Cushman & Wakefield. "Protože ale není malých obchodních jednotek na českém trhu zatím dostatek, daří se je zaplňovat velmi rychle," dodává Jakub Holec ze 108 Agency.

"Klíčem k úspěchu je dobrá lokalita," říká Michal Bezděka, vedoucí industriálního oddělení poradenské společnosti CBRE. "Kvalitní projekty ve vhodných lokalitách se daří zaplňovat velice rychle. Naopak projektům v nevhodných lokalitách daleko za městem se nedaří," říká Bezděka.


SELF STORAGE

Firmy, ale také soukromé osoby můžou dnes využívat i miniaturní variantu SBU. Jedná se o americký koncept "samoskladování" (self-storage) v prostorách v řádu jednotek či desítek metrů čtverečních. V Česku proběhla loni na tomto poli i poměrně významná akvizice. Společnost Less Mess Storage odkoupila pět poboček City Self Storage, tři v Praze a dvě ve Varšavě, jejichž celková pronajímatelná plocha činí 16 700 metrů čtverečních.

Less Mess Storage poskytuje své budovy na skladování, stěhování nebo archivaci. Sklady jsou přístupné po celý rok 24 hodin denně. Zákazníky jsou nadnárodní firmy, které si pronajímají kóje o velikostech až 30 metrů čtverečních, ale i jednotlivé osoby.

Úložná plocha je u nás nyní zaplněna asi z 80 procent. Ideální by ale podle šéfa firmy byla asi 90procentní obsazenost. "Je třeba mít stále volné kapacity k tomu, abychom mohli přijímat nové zákazníky," vysvětluje generální ředitel a spolumajitel Guy Pinsent. Přirozeně plánuje další rozvoj svého byznysu, chce proto naučit Čechy a Poláky služby jeho firmy více využívat. Vede ho k tomu jednoduchá matematika: V USA, kde má self-storage tradici od 60. let, je průměr 0,678 metru čtverečního na osobu. V Kanadě je to asi polovina a v Británii, kam self-storage dorazil v 80. letech, je to 0,056 metru čtverečního na člověka.

"V Česku jsme nyní v tomto byznysu jediní a ten poměr je tu zatím v podstatě nulový," vysvětluje Pinsent s tím, že prvním cílem je pro něj dostat se na britskou úroveň. To by při přepočtu na čtvereční metry a milion pražských obyvatel znamenalo plochu o rozloze asi 56 tisíc čtverečních metrů. Tedy více než pětinásobku současných kapacit. "Odpovídalo by to asi tak čtrnácti budovám. Deset nových bychom v Praze mohli vybudovat do deseti let," předpovídá Pete Smith, další spoluzakladatel firmy.


E-commerce změní koncept skladových parků na krajích měst, budou "naladěné" více do retailu.
FOTO: ALZA

Prologis otevřel u Vratislavi velkou halu s malými nájemními jednotkami.
FOTO: PROLOGIS

V Jenči je zatím hotových 10 komerčních jednotek...

...celkem jich zde má být třikrát tolik.
FOTA: C&W

Letňanský byznys park vzniká na brownfieldu, celkem by tu mělo stát pět hal.
FOTO: CBRE

Související